Copropriété au Maroc : Vos droits et vos obligations

· Un «Règlement de copropriété» définit les relations entre les copropriétaires

Les litiges qui se déclenchent entre les copropriétaires sont très souvent dus à l’ignorance de la loi. La loi 18.00 a pourtant précisé, dans ses articles 31 à 45, les droits et obligations des copropriétaires.

· Jouissance des immeubles

Les copropriétaires peuvent user librement des parties divises dans l’immeuble à condition de ne pas porter préjudice aux autres copropriétaires. Ils peuvent en jouir librement, vendre, léguer et louer en respectant les dispositions légales en la matière.

· Vente d’appartement

La vente par un copropriétaire de son appartement -partie divise- est soumise à certaines obligations telles que le recours aux services d’un notaire.
La loi laisse aux copropriétaires la faculté d’instaurer le droit de préférence en cas de vente.
La loi de 1946 obligeait le vendeur à notifier la vente au syndic pour permettre à chaque copropriétaire d’exercer son droit de préférence dans l’acquisition de l’appartement vendu à un tiers dans un délai de 60 jours. Le texte actuel, par contre, a laissé la faculté aux copropriétaires de stipuler le droit de préférence, les règles de son fonctionnement ainsi que les délais y applicables dans le règlement de copropriété.
Cependant, en cas de non paiement par le vendeur des charges de copropriété, le cessionnaire est tenu responsable solidaire avec le vendeur pour le paiement de la créance due au syndic.

· Accès aux archives

Tout copropriétaire a le droit d’accéder aux archives, registres du syndicat, notamment ceux relatifs à la situation de la trésorerie.

· Travaux

Le copropriétaire, ses ayants droit ou l’occupant ne doivent pas interdire les travaux relatifs aux parties indivises décidés par l’assemblée générale même s’ils se réalisent à l’intérieur des parties divises.
Le syndic est tenu d’informer le copropriétaire de la nature des travaux 8 jours avant leur démarrage. A moins qu’il ne s’agisse de travaux revêtant un caractère d’urgence visant à préserver la sécurité de l’immeuble en copropriété et celle de ses occupants.
En cas de refus par l’un des copropriétaires, le litige peut être porté devant le juge des référés qui peut ordonner la réalisation des travaux nécessaires devant le préjudice.

· Règlement de copropriété

Les relations entre les copropriétaires, le mode de gestion des parties communes et les règles afférentes à la nomination des représentants de la masse des copropriétaires sont consignés dans un acte dit «Règlement de copropriété» qui est élaboré soit par le propriétaire initial, soit par les copropriétaires de l’immeuble. La pratique privilégie la deuxième hypothèse, dans la mesure où les copropriétaires se rendent plus engagés et déterminés à exécuter les conventions décidées par eux-mêmes.

Charges communes

Chacun des copropriétaires est tenu de participer aux charges relatives à la conservation, l’entretien et la gestion des parties communes. Sauf dispositions contraires, ces charges sont fixées en fonction de la quote-part de la partie divise de chaque copropriétaire par rapport à l’immeuble.
La modification de la répartition des charges communes ne peut être décidée que par l’assemblée générale à la majorité des trois quarts des voix des copropriétaires.
Au cas où un copropriétaire considère que sa participation aux charges est supérieure à son dû, il peut porter le litige devant le tribunal compétent pour en demander la révision. Dans ce cas, un procès est intenté contre le syndic des copropriétaires.