Logements à 140 000 DH

Voir le dossier sur le sujet : http://www.mizania.com/content/view/149/2/

Source : la vie éco

Le département de Toufiq Hejira lancera sous peu des packages comprenant :
des logements à 140 000 DH,
des logements sociaux à 200 000 DH
des appartements pour la classe moyenne d’une valeur comprise entre 300 000 et 800 000 DH.

Dans cette optique, le ministère de l’habitat et de l’urbanisme, à travers Al Omrane, bras aménageur de l’Etat, compte lancer des appels à manifestation d’intérêt à l’échelle nationale et internationale pour la réalisation de plusieurs programmes de logements mixtes.

«Nous avons décidé de réserver les 3 700 ha acquis auprès des domaines à 3 segments au lieu du seul segment des 140 000 DH. Cela permettra de satisfaire les besoins d’une manière intelligente puisque les logements seront destinés à 3 classes sociales au lieu d’une seule», argumente Mounia Lahlou, directrice de la promotion immobilière au ministère de l’habitat et de l’urbanisme.

Outre la qualité des matériaux et la finition, la superficie constituera certainement un des principaux critères différenciant les 3 segments. Elle devrait varier entre 50 m2 par unité pour le logement à 140 000 DH et 100m2 pour les appartements destinés à la classe moyenne. La surface des logements sociaux étant comprise entre les deux.

Comment sera décliné ce programme ?

Quels sont les avantages censés attirer les promoteurs locaux et étrangers ?
Comment sera réorganisé la péréquation? Et, surtout, combien coûtera le foncier, véritable talon d’Achille de cette équation?

3 700 ha répartis sur 35 villes sont disponibles
Signalons d’abord que la signature de la convention entre le ministère des finances et le holding d’aménagement public Al Omrane pour la cession des 3 700 ha des domaines (répartis sur 35 villes) n’a pas encore eu lieu.

Initialement prévue lundi 1er décembre, la cérémonie de signature a été reportée à une date ultérieure. Selon nos informations, «la convention sera signée après le retour de pèlerinage du ministre de l’habitat qui préside cette année la délégation officielle du Hadj».

Une chose est sûre néanmoins : l’Etat affirme avoir les moyens de relever ce pari puisqu’il dispose, à moins d’un retournement de situation de dernière minute, de 3 700 ha.

«Cette assiette foncière a été identifiée par les différentes Agences urbaines parmi 14 000 ha et Al Omrane disposera des meilleurs terrains», précise Mme Lahlou. Une fois la convention signée, le holding devrait procéder à la viabilisation des terrains en question pour pouvoir enfin lancer les appels à manifestation d’intérêt dès le début de l’année prochaine.

«En fait, nous lancerons les appels à manifestation au fur et à mesure que les travaux de viabilisation avanceront. Pour chaque terrain viabilisé, nous lancerons un appel à manifestation pour gagner du temps et permettre aux promoteurs sélectionnés de démarrer les travaux», explique Najib Lahlou, membre du directoire d’Al Omrane.

Le prix du foncier dépendra des villes, des quartiers et de la taille des terrains
Le foncier existe donc, mais à quel prix ? Selon M. Lahlou, les terrains seront cédés au prix coûtant, c’est-à-dire le prix d’achat majoré du coût de la viabilisation. L’aménageur s’engage même à montrer ses justificatifs de coût.

«C’est pour cette raison, d’ailleurs, que nous ne pouvons pas fournir aujourd’hui une indication précise sur le prix puisque celui-ci dépendra de la viabilisation de chaque terrain. Sur la superficie que nous sommes en passe d’acquérir, il y a certainement des parcelles plus accessibles aux infrastructures que d’autres. Le prix dépendra aussi des villes, des quartiers et de la taille des terrains», insiste M. Lahlou.

Les professionnels de l’immobilier gardent en mémoire la proposition des 270 DH par m2 construit qui leur avait été faite, en avril dernier, lors de l’annonce du projet de logements à 140 000 DH. Ce chiffre est-il toujours d’actualité ? On ne le saura qu’à l’issue de l’opération viabilisation.

Najib Lahlou ajoute, en revanche, que le prix du foncier ne devrait pas «effrayer» les promoteurs puisqu’il faudra le répercuter sur la superficie construite, sachant que ce seront des projets R+3 et R+4. Même avec un prix du foncier à 1 200 DH le m2 (un exemple cité par Al Omrane), l’incidence foncière sera considérablement réduite, estime-t-on.

Mais il n’y a pas que le foncier. Les responsables d’Al Omrane citent d’autres avantages qui sont censés pousser les promoteurs à adhérer à ce programme, et dont la carotte fiscale est le plus important. «Les logements à 140 000 sont complètement défiscalisés, mais les logements sociaux bénéficient d’une réduction de 50% de l’IS et d’une exonération de la TVA», affirme Mme Mounia Lahlou. Cette dernière mesure, rappelons-le, introduite en 2008, en lieu et place de la défiscalisation complète instaurée il y a six ans par l’article 19 de la Loi de finances, avait découragé les promoteurs immobiliers.

Enfin, troisième avantage censé intéresser les promoteurs : la péréquation. «Ils pourront bénéficier du système de la péréquation qui leur permettra de réserver 50% des parcelles cédées par Al Omrane aux logements à 140 000 DH et les 50% restants aux autres segments que sont le logement social et celui destiné à la classe moyenne», précise Mme Lahlou.

Toutefois, l’offre de l’Etat comporte des conditions et non des moindres. Dans un souci manifeste de relancer les logements sociaux, la priorité sera donnée aux projets comprenant des logements à 140 000 DH sur 50% de la superficie, constante de base, mais aussi la proportion la plus importante de logements sociaux sur les 50% restants.

In fine, en misant sur le foncier à prix coûtant et une semi-défiscalisation sur le segment du social, l’Etat gagnera-t-il son pari ? Difficile à dire... A moins que la concurrence étrangère ne stimule les promoteurs...

Les cimentiers soutiennent les logements à 140.000 DH
Le programme des 140.000 logements bénéficie du soutien des cimentiers. Pour encourager cette opération, ces derniers proposent d’appliquer les tarifs de 2007 exclusivement pour le programme des 140.000 logements. Autrement dit, exceptionnellement, toutes les hausses survenues en 2008 ne seront pas comptabilisées pour ce type d’habitat économique.

Logement à 140.000 DH
67 promoteurs privés sont intéressés par ce produit. Ils se sont portés candidats dans le cadre des appels à manifestation d’intérêt lancés par groupe Al Omrane, en charge de ce programme. Véritable retournement de situation, quand on se rappelle qu’il y a exactement 6 mois, les promoteurs ne se bousculaient pas pour y adhérer.

Qu’est-ce qui a changé entre-temps pour rendre ce programme plus attrayant? Pour cet analyste, «c’est le retour de la conjoncture qui explique en grande partie ce revirement». D’après lui, sans cette pression, les promoteurs auraient continué de bouder ce produit jugé peu rentable. Mais, il y a une autre explication, c’est que depuis que le principe de la péréquation a été accepté, le produit est devenu prisé. C’est ce que l’on confirme du côté des professionnels de l’immobilier dont beaucoup liaient leur contribution à l’obtention de la péréquation.

2 types de conventions

Du côté d’Al Omrane, l’on préfère parler plutôt de mixité sociale. Ainsi, les promoteurs qui achèteront des terrains auprès du holding pour réaliser les 500 logements à faible coût obtiendront la même superficie qu’ils pourront valoriser à leur guise. Sur une superficie donnée, c’est le modèle «un tiers/un tiers/un tiers» qui sera adopté. C’est-à-dire que des terrains seront concédés aux privés par l’aménageur public au prix de revient à condition qu’un tiers soit consacré au logement à faible coût, un tiers au logement social (200.000 DH) et l’autre destiné à la classe moyenne. «Dans ces conditions, le projet devient plus attrayant et l’opérateur pourra équilibrer ses comptes», estime Youssef Ibn Mansour, président de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI). Ce programme, d’un investissement global de 15,5 milliards de dirhams, vise la construction d’environ 130.000 unités de logement à faible coût. Totalement exonéré d’impôts, il devra être réalisé à hauteur de 65% par les sociétés filiales du holding d’aménagement Al Omrane sur les 4 années à venir. Le reste sera exécuté par des promoteurs immobiliers privés dans le cadre d’un partenariat avec les filiales régionales du holding.

Concrètement, 2 types de conventions sont prévus avec le privé, est-il précisé auprès du holding. Il s’agit d’une convention-cadre avec le promoteur qui s’engage sur le programme global à réaliser. D’autres conventions spécifiques seront signées avec les filiales de l’aménageur sur les projets à effectuer sur telle ou telle localité et sur le nombre d’unités prévues. Pour 2009, l’on prévoit l’ouverture de chantiers portant sur plus de 35.000 logements de faible coût. En attendant, ce sont 22.500 logements qui ont été mis en chantier au terme de 2008: 9.600 par Al Omrane et 12.900 par le privé. Du côté du holding d’aménagement, l’on promet les premières livraisons pour 2009. Pour cette phase, c’est le foncier dont dispose le holding et ses filiales qui est utilisé. En effet, la convention sur le foncier (les 3.700 ha) avec la direction des domaines attend toujours d’être signée. «Elle est pratiquement finalisée», est-il affirmé du côté du holding. Elle devait être déjà signée en décembre 2008. Pour l’heure, aucune autre date n’est encore fixée.

Le projet de loi de finance 2012 comprend des mesures en faveurs des logements à 140 000 DH.

Pour accélérer le rythme de la production des logements à faible valeur immobilière, des mesures sont proposées aux promoteurs:
- la vente des logements aux personnes dont le revenu mensuel ne dépasse pas 2 fois le Smig contre une 1.5 actuellement.
- Les constructions ciblées ne seront plus limitées au rez-de-chaussée et 3 niveaux.
- Le prix de vente ne doit pas dépasser 140.000 dirhams hors taxe.