VEFA : le cauchemar des acheteurs marocains

Les achats sur plan (vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement (VEFA)) vire au cauchemar pour une centaine de clients. Le stand du ministère en charge de la communauté marocaine à l’étranger dans le salon de l’immobilier à Paris ne désemplit pas de clients mécontents suite à leurs achats.

Comment ça se passe ?
La société immobilière vous propose de réserver votre appartement. Seul un reçu de réservation est remis au lieu d’un contrat préliminaire. Ce dernier est en principe un compromis de vente ou une promesse de vente.

Qu’est-ce que ça change?
Juridiquement, ce reçu offre une protection minimale :

Délai de livraison
Le reçu ne mentionne pas le délai de livraison. En cas de retard, le client pourra difficilement se prévaloir de dommages et intérêts. Même si son droit de créance est manifeste puisque le reçu indique qu’il a versé un acompte. Le juge civil accorde à l’acquéreur le droit d’être remboursé. La jurisprudence de la Cour suprême penche vers le principe du délai raisonnable. C’est-à-dire le temps légitime dont dispose un promoteur pour édifier son projet immobilier. Le dédommagement est toujours jouable.

La charge de la preuve, elle, incombe au promoteur qui doit démontrer sa bonne foi dans l’exécution de ses engagements. Mais rares sont les clients qui s’engagent dans une bataille judiciaire qui s’annonce rude, onéreuse et longue surtout.

Validité juridique
La loi relative à la VEFA impose un contrat préliminaire conclu devant un notaire ou un avocat inscrit sur la liste et agréé près la Cour suprême. Dans le cas contraire, il est frappé de nullité, prévient l’article 618-3. Ne serait-ce que parce qu’il n’a pas été élaboré par un juriste «appartenant à une profession légale et réglementée». Celui-ci lui octroie le cachet d’acte authentique.

Autant dire que le reçu de réservation sert généralement à prouver le versement d’une valeur. C’est un simple contrat où l’on distingue, d’un côté, un bénéficiaire ou un réservant qui s’engage à payer et, de l’autre, un promoteur qui s’engage à édifier. Vu sous cet angle, ce document ne sert pas à grand-chose surtout lorsque la qualité de l’ouvrage est contestée par le client. C’est là d’ailleurs un autre piège à éviter.

Description de l’immeuble :  objet de la vente
Le reçu ne contient pas «une description de l’immeuble, objet de la vente» comme l’exige l’article 618-3 de la loi relative la VEFA. Or, le contrat préliminaire quadrille ce point. C’est une garantie pour que le client ne se retrouve pas avec une finition économique alors qu’il a acheté un appartement moyen ou haut standing.

Souvent le reçu de réservations se contente de préciser le prix global de la vente, l’usage du local (habitation ou commerce)… En revanche, la superficie -élément significatif dans la description d’un immeuble- n’est pas mentionnée. C’est pourquoi certains nouveaux propriétaires se retrouvent avec des appartements amputés de 10, 20, voire 30 m2. D’où le poids juridique du cahier des charges qui est joint au contrat préliminaires. Et qui servira de preuve à charge pour se retourner contre un promoteur véreux.

Le compromis de vente permet de verrouiller encore plus ses droits en déposant une prénotation dans le titre mère disponible à la conservation foncière. Prénotation qui est soumise à l’accord préalable du vendeur.

Caution bancaire
A part la description de l’immeuble, la loi relative à la vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement pose d’autres conditions. Parmi lesquelles figurent les références de la caution bancaire ou toute autre caution ou assurance.

Le reçu de réservation n’en fixe pas non plus sa référence: dépositaire, montant de la caution… L’article 618-9 de la loi sur la VEFA précise bien que «le vendeur doit constituer au profit de l’acquéreur une caution bancaire (…) afin de lui permettre de récupérer les versements en cas de non-application du contrat». Exemple: la faillite du promoteur.

Le directeur juridique d’une grande banque estime «qu’il aurait fallu rendre plus explicites les motifs d’une éventuelle mise en jeu de la caution bancaire, puisque la non-application du contrat demeure une notion très vague».

Aussi, «il convient de préciser la nature exacte de la caution «similaire» (assurance ou toute autre caution) auquelle il est fait référence par l’article 618-9», poursuit-il. Il n’en demeure pas moins que le recours au dépôt d’une caution reste un fait rarissime. Ce sont surtout «les groupes immobiliers étrangers -particulièrement à Marrakech et Tanger- qui y ont recours. La clientèle de luxe est plus pointilleuse surtout que les prix de vente dépassent souvent 1,5 million de DH. Elle exige par conséquent des garanties. Son poids financier conforte sa marge de manœuvre lors des négociations», témoigne un banquier.

Des clauses abusives peuvent être présents dans le reçu
Exemple :
«En cas d’annulation de la réservation ou de désistement unilatéral du client, la société vendeuse retient 5% de la valeur vénale du bien à titre de dommages et intérêts», lit-on au recto d’un spécimen. Or, en cas de défaillance du promoteur, le reçu ne prévoit aucune pénalité à son égard.

C’est à ce genre de pratique que le projet de loi 31-08 relative à la protection du consommateur (articles 15 à 20) doit faire face. La chasse sera donc ouverte aux clauses abusives dans les billets, tickets, bons de garantie, bons de livraison… Et les fournisseurs doivent, selon l’article 199, mettre leurs contrats en conformité… Ils auront un délai de 3 mois à compter de la publication de la loi 31-08 au Bulletin officiel. En attendant son entrée en vigueur, beaucoup de consommateurs sont pris au piège.

Pourquoi les dispositions de la VEFA sont restées finalement lettre morte?
Le ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme rétorque que, d’après les échos des promoteurs, «cette loi protège beaucoup les clients ??????». Mounia Lahlou, directrice de la promotion immobilière, avance «que la réforme de la loi 44-00 est d’actualité: le projet est à l’étude mais aucun deadline n’a été encore fixé».

La Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI) a déjà émis des propositions. Une rencontre entre les professionnels et le ministère de tutelle est programmée. Yassine Lahlou, président de la commission communication au sein de la FNPI, affirme que la loi relative à la VEFA «est théoriquement très intéressante, mais elle n’est pas concrète». Pour étayer ses propos, il en énumère 10 limites:
-en cas de retard, la force majeure n’est pas prise en compte;
-la signature d’un acte authentique dressé par un notaire ou par un professionnel agréé;
-les pénalités de retard ne sont applicables qu’au promoteur;
-la gestion lourde des cautions bancaires…

Par conséquent, la loi sur la VEFA (…) «n’est pas encore pratique. C’est pourquoi de nombreux promoteurs font encore appel au simple reçu de réservation».

Après 8 ans de son adoption, la loi sur la VEFA n’a finalement pas vraiment servi à grand-chose.

Pas d’action collective

Le reçu de réservation d’un appartement n’offre pas au client/consommateur le bouclier juridique de la loi relative à la VEFA. En cas de litige, les acquéreurs lésés doivent se tourner vers le juge. D’où justement le poids des associations de consommateurs dans la lutte contre les clauses abusives. Même si le projet de loi relative à la protection du consommateur demeure relativement rigide: les acquéreurs lésés ne pourront pas ester collectivement en justice alors même qu’ils se regroupent en association. Pas de class action donc. Le projet de loi 31-08 n’accorde le droit de se porter partie civile qu’aux associations de consommateurs reconnues d’utilité publique.

A vos témoignages

La loi sur la vente en l’état futur d’achèvement (Vefa) sera adaptée à l’évolution du secteur.

Cette fois-ci, ce sont à la fois le ministère de l’habitat et de l’urbanisme et les promoteurs immobiliers qui sont décidés à dépoussiérer la loi 44.00 qui complète le dahir formant code des obligations et des contrats.

Il est vrai, depuis sa publication au Bulletin officiel en novembre 2002, cette loi n’a jamais été appliquée, notamment pour des raisons d’incohérence.

Les deux parties ont donc convenu de se rencontrer au courant de ce mois de juillet pour discuter des correctifs à apporter.

Une vingtaine d’observations critiques au texte ont déjà été déposées au ministère de tutelle.
Globalement, cette loi dispose qu’«est considérée comme vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement, toute convention par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé et l’acquéreur s’engage à en payer le prix au fur et à mesure de l’avancement des travaux». Mais ce sont les détails entourant cette Vefa qui en compliquent l’application.

Les promoteurs mettent en évidence deux gros points :

Le financement : Dans le cadre de la Vefa, vous n’avez pas le droit de commencer la commercialisation de votre projet avant la sortie du sol de l’ensemble des fondations. Par exemple, dans le cas où un promoteur développerait un complexe immobilier sur 40 hectares qui prévoit un ensemble de maisons individuelles et d’appartements collectifs, il est obligé d’attendre, selon la loi, que l’ensemble des fondations des habitations soit visible. Or, dans la pratique, cela s’avère impossible, si l’on se réfère à la logique d’autofinancement des projets par l’acquéreur qui est favorisée par la Vefa. Dans la pratique, donc, les promoteurs ne respectent pas cette loi et la seule obligation à laquelle ils se plient est de ne percevoir les premiers arrhes de l’acquéreur que lorsque les fondations de l’immeuble dans lequel se trouve l’appartement ou la villa sont réalisées.

Le 618-10 : Il stipule que «lorsque l’immeuble est immatriculé, et après accord du vendeur, l’acquéreur peut, pour la conservation de son droit, requérir du conservateur de la propriété foncière la mention d’une prénotation (mention portée sur le titre foncier pour la conservation provisoire d’un droit prétendu sur un immeuble immatriculé) et ce, sur production du contrat préliminaire de vente. La prénotation demeure valable jusqu’à l’inscription du contrat définitif de vente sur le titre foncier de l’immeuble objet de la vente. Dès la mention de la prénotation, il est interdit au conservateur de délivrer au vendeur le duplicata du titre foncier. Le contrat définitif prend rang à la date de la mention de prénotation» . En théorie, cette disposition donne à l’acquéreur un droit qui, dans la pratique, n’en est pas un. Mais c’est du côté du promoteur que les choses se compliquent. «Mettez-vous un instant à la place du promoteur qui doit vendre un projet composé d’un millier d’appartements et que, pour 10 appartements déjà vendus, les acquéreurs aient inscrit une prénotation à la conservation foncière. Ce promoteur devient prisonnier de ces clients et ne peut plus donc éclater aucun de ces titres sans l’accord préalable de l’annulation des prénotations».

Le directeur délégué de la FNPI précise toutefois que «ce genre de problème n’a pas été constaté, pour la bonne raison qu’aucun promoteur n’a donné son accord pour une prénotation», mais le client qui pousserait la logique jusqu’au bout serait en droit d’obtenir sa prénotation.

Le ministère de l’habitat reconnaît le bien-fondé de certaines remarques formulées par les promoteurs. Il en est ainsi du démarrage de la commercialisation (conclusion du contrat préliminaire de vente).

A ce propos, il est souligné qu’il serait plus pertinent d’appliquer un pourcentage minimal de fondations surgies du sol pour autoriser la commercialisation et ainsi alléger la contrainte des promoteurs.

Par contre, le ministère dit vouloir rester ferme quant aux droits des acquéreurs.

De nouveaux clients victimes du non respect de la loi VEFA. Ils sont quelque 40 familles qui ont choisi d’acquérir un logement dans le cadre du programme «Hilal Sakane 1» à hay Moulay Rachid.

Ils n’ont pour se défendre qu’un «simple» reçu de réservation. Reçu avec lequel ils ont payé des avances de l’ordre de 30.000 DH chacun.

Le promoteur demande 40.000 DH supplémentaires.

Janvier 2014 :

Programme : Bouskoura Golf City. 

Revendication : Les acquéreurs ont réclamé les documents contractuels prévus par la loi pour les achats en VEFE

Réaction d'ADDOHA : Annulation des réservations et revente à de nouveaux acquéreurs.

Voir les réclamations : https://www.facebook.com/groups/81443520708/

le secteur immobilier est actuellement dans une crise sans pareille, on assits à une baisse du prix de l'immobilier tanger, casa, et bien d'autres villes.

La vente sur plan (vente en état futur d’achèvement- Vefa), a mauvaise réputation. Les clients ont plusieurs reproches :
- Retards de livraison,
- Avances non réglementées,
- Révision abusive de prix…
 
L’introduction d’une loi en la matière (44-00) depuis fin 2003 n’y a rien changé.
 
Certes, le cadre en question a eu le mérite de réglementer la vente sur plan, et protège mieux les intérêts des acquéreurs en imposant par exemple aux promoteurs de garantir les avances versées par les acheteurs au moyen d’une caution bancaire.
 
Sauf que les promoteurs ne se sont pas pliés au jeu et n’ont rien changé à leurs pratiques.
 
Jusqu’à aujourd’hui, les ventes sur plan sont conclues selon des règles établies à la discrétion des promoteurs, loin des dispositions de la loi.
 
Les professionnels continuent de ne remettre aux acheteurs qu’un compromis de vente sans valeur juridique au lieu de fournir un contrat préliminaire de vente notarié, prévu par la loi.
 
Que comporte la prochaine modification -toujours en cours de discussion- de la loi 44-00 ?
 
1- Tous les contrats de vente de biens sur plan non conformes à la réglementation seront frappés de nullité,
 
Objectif : pousser les promoteurs à rentrer dans les rangs sous peine de voir leur vente annulée et de devoir restituer des fonds aux acquéreurs.
 
Faiblesse : si le terrain prend de la valeur, le promoteur peut se débarrasser des premiers clients qui ont acheté à des prix raisonnables et re-vendre à des nouveaux avec des prix majorés d’autant que les travaux seront dans un stade plus avancé.
 
 
2- Le contrat préliminaire de vente pourra désormais être conclu dès l’obtention de l’autorisation de construction, alors qu’actuellement ce contrat ne peut être signé que si le promoteur immobilier a réalisé les fondations de la construction.
 
Objectif : garantir l’accès des promoteurs, le plus tôt possible, aux avances des acquéreurs afin que les chantiers soient lancés rapidement.
 
Faiblesse : les acquéreurs peuvent se retrouver sans aucune garantie sur la date du début des travaux.
 
3- Le contrat définitif peut être conclu à condition que le vendeur présente une attestation délivrée par l’architecte certifiant la fin des travaux et la conformité de la construction au cahier des charges.
 
Objectif : Mettre fin aux écarts entre les produits promis dans le cadre de contrats Vefa et ce qui est finalement livré.
 
Faiblesse : en cas de non-conformité du bien livré au plan initial, la nouvelle loi reste muette sur la procédure à suivre par l’acquéreur et ne prévoit aucune sanction contre le promoteur.
 
4- La loi ne prévoit pas du tout de sanctions et leur préfère plutôt le versement d’indemnités
 
Objectif : Offrir un minimum d’indemnisation
 
Faiblesse : Les modalités de recouvrement des indemnités ne sont pas précisées. La question se pose dès lors de savoir comment la partie lésée, généralement l’acheteur, pourrait récupérer les indemnités de retard de livraison du bien (1% de la somme due pour chaque mois de retard de livraison).