Quelques règles de co-location en France

Changement de colocataire : nouveau bail ou avenant ?
 
Le cas est fréquent : quand un des colocataires souhaite partir, l’agence refuse de faire un avenant au bail pour remplacer le nom du colocataire sortant par le nouveau colocataire. Les agences refont  payer aux colocataires les frais de dossier (Un mois de loyer).
 
Cette pratique des agences immobilières est relativement fréquente et source d'abus lorsque, les honoraires demandés semblent disproportionnés par rapport à la prestation effectuée.
 
L'article 5 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi ALUR du 24 mars 2014 prévoit que les honoraires de rédaction du bail effectuée par une personne mandatée à cet effet sont partagés entre le bailleur et le locataire. L'ancien texte permettait également le partage de ce type de prestation.
 
La question s'est, bien entendu, déjà posée de savoir si cet article pouvait également permettre une rémunération du mandataire au cours de la relation contractuelle. Une réponse ministérielle (n° 16952) du 5 septembre 1994 a précisé que la rémunération est possible en cas de renouvellement du contrat, c'est-à-dire en cas de rédaction d'un nouveau bail.
 
Dans ce cas, il s'agit donc de déterminer si le remplacement d'un locataire ne modifie pas le contrat ou au contraire peut être assimilé à un nouveau bail.
 
Juridiquement, l'une des parties à un contrat (un colocataire) est une condition essentielle du bail. D'ailleurs, sauf dans des cas de transfert de bail ou d'attribution d'un droit au bail par la loi, le bailleur doit accepter ce nouveau locataire. Il y a donc bien une modification substantielle du bail initial assimilable à un nouveau bail. Sous réserve de l'appréciation souveraine des tribunaux, dans cette hypothèse, un mandataire peut donc tout à fait demander une rémunération pour formaliser ce « nouveau » bail.
 
Attention, deux réserves importantes. Tout d'abord, la réponse serait différente si le bail prévoyait la possibilité d'un remplacement automatique d'un colocataire. En ce cas, il ne pourrait y avoir de nouveau bail puisque le changement de colocataire serait prévu. Il ne pourrait donc pas y avoir de rémunération de l'agence dans cette hypothèse. C'est pourquoi une lecture attentive du bail d'origine est nécessaire.
 
Ensuite, le montant des frais d'agence mis à la charge des locataires est désormais plafonné depuis le 15 septembre 2014 à 12 euros du mètre carré à Paris (décret n° 2014-890 du 1er août 2014). De plus, les montants demandés doivent être ceux qui sont affichés en agence.
 
Dépôt de garantie et colocation
 
Un colocataire quitte l’appartement et l’autre reste.  Que faire pour récupérer la caution ?
 
Le terme colocation peut s'entendre comme une colocation avec un contrat unique où chacun des colocataires signe le même bail, qui est commun à tous.
 
Ce peut aussi être une colocation avec plusieurs contrats où chaque colocataire signe avec le bailleur un contrat de location indépendant qui lui est propre et verse un dépôt de garantie indépendamment des autres.
 
Sous cette seconde forme de contrat, les questions du congé et de la restitution du dépôt de garantie trouvent facilement leur solution car, chaque colocataire peut donner congé sur sa partie privative sans que cela entraîne des conséquences sur les contrats des autres colocataires. Il en est de même pour la restitution du dépôt de garantie, qui sera remboursé à chaque colocataire.
 
Pour le premier cas, colocation avec un contrat unique avec ou sans clause de solidarité. Dans cette situation, les problèmes surviennent souvent en cas d'impayés et lorsqu'un des colocataires quittent les lieux après avoir donné congé seul.
 
Le colocataire qui donne seul congé est-il en droit de réclamer « une quote-part » de dépôt de garantie au bailleur ? Le dépôt de garantie n'est restitué, déduction faite des sommes restant dues au bailleur, qu'à la remise des clés au bailleur.
 
En l'espèce, l’ex-colocataire est toujours dans les lieux, votre départ n'a pas mis fin au contrat qui est toujours en cours malgré votre départ. Le bailleur n'est donc pas tenu de restituer votre « quote-part » de dépôt de garantie, car son remboursement suppose la restitution effective des lieux par le dernier des colocataires.
 
Le problème doit donc se régler avec votre le colocataire qui reste.
 
Dans un premier temps, vous pouvez tenter de trouver un arrangement avec l'ex colocataire restée dans les lieux pour qu'il vous rembourse de manière anticipée votre quote-part de dépôt de garantie.
 
Si aucun accord n'est possible, le litige ne relève pas du droit des baux d'habitation mais des règles du droit de la famille. Il faudra donc saisir le juge aux affaires familiales qui se prononcera sur le sort du dépôt de garantie entre vous.
 
Colocation : si l'un part, l'autre aussi ?
 
Certains propriétaires imposent dans le bail que si l'un des deux locataires partait l'autre devait aussi partir, et ainsi elle remettra l'appartement en location.
 
Tout locataire d'un logement d'habitation constituant sa résidence principale dispose de tous les droits attachés à sa qualité de locataire même s'il partage le logement avec d'autre cotitulaires du bail.
 
Parmi ces droits, le locataire (ou le colocataire) a la faculté de donner congé quand il le souhaite sous réserve de respecter un préavis.
 
Aucune clause d'un bail ne peut restreindre ce droit qui est d'ordre public en traitant deux ou plusieurs locataires comme s'ils ne faisaient qu'un.
 
Les clauses de solidarité et d'indivisibilité que l'on rencontre fréquemment dans les baux ne concernent que les dettes locatives, et non pas la personne même des locataires.
 
Il n'est donc pas possible de faire partir un locataire en cours du bail par application d'une simple clause du bail sauf cas de résiliation du bail en cas d'inexécution de ses obligations par le locataire.