Les prix baissent partout en ile de France (2009)

Les prix baissent dans l'immobilier en Ile-de-France. Partout, y compris à Paris. Selon la Chambre des notaires, cette tendance est sensible, et même en accélération nette, aussi bien dans :

           La capitale (- 7,8 % en rythme annuel)

           Petite couronne (- 7,1 %)

           Grande couronne (- 9,3 %).

Sur le seul deuxième trimestre 2009, les prix parisiens ont baissé de 4,2 %.



Le volume des transactions dans les études notariales d'Ile-de-France a baissé de 24 % au 2ème trimestre 2009 par rapport à la même période de 2008. La baisse avait été de 40,9 % au premier trimestre 2009.

Avec 32 600 logements vendus sur les 6 premiers mois de 2009, le marché retrouve son rythme d'il y a dix ans, très loin du record de 2007 (48 000 ventes).



A Paris, le mètre carré se négocie, en moyenne, 6 060 euros, contre 6 500 euros un an plus tôt, retrouvant son niveau de la mi-2007. Le 6e arrondissement, le plus cher, puisqu'il avait franchi la barre des 10 000 euros le m2 au deuxième trimestre 2008, repasse à 9 600 euros. La baisse affecte les quartiers huppés comme les populaires. Le 16e arrondissement perd 10 %, à 7 020 euros le m2. Les 7e et 8e chutent, respectivement de 9,2 % et 7,9 %, à 8 760 et 7 500 euros le m2. Tout comme le 20e (- 9,9 %), pourtant deux fois moins cher, à 4 880 euros. Seuls trois arrondissements résistent, avec des baisses de moins de 5 % : le 5e (- 2,2 %), avec un prix moyen de, tout de même, 8 140 euros le m2; le 9e (- 3,3 %) à 6 140 euros le m2 ; et le 12e (- 4,6 %), avec un mètre carré à 5 800 euros.



Dans les Hauts-de-Seine, le prix moyen du mètre carré est, sur un an, en retrait de 7 %, à 4 330 euros.



Les prix en Seine-Saint-Denis s'affaissent de 8,3 %, à 2 730 euros, et dans le Val-de-Marne de 6,6 %, à 3 510 euros.



Les banlieues aisées de l'ouest parisien subissent le même sort que celles, plus modestes, de l'est. Les maisons de Rueil-Malmaison se déprécient de 25 %, celles de Nanterre, Villemomble ou Saint-Maur-des-Fossés, de près de 30 %, tandis qu'à Saint-Denis, les appartements abandonnent 20,6 % et 10,5 % à Montreuil, à 3 330 euros le mètre carré. Levallois-Perret ou Neuilly ne sont pas à l'abri, avec, respectivement, - 8,7 % et - 6,2 % sur les prix du mètre carré.

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Quelques chiffres sur l'accès à la propriété
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En France, 57 % des ménages sont propriétaires de leur résidence principale selon l'Insee. Cette proportion croît régulièrement depuis 20 ans, puisqu'elle n'était que de 50 % en 1988. La France est dans une position intermédiaire vis-à-vis de ses voisins européens, devant la Suisse (35 %), l'Allemagne (44 %), l'Autriche (52 %), les Pays-Bas et la Pologne (54 %), mais loin derrière l'Espagne (84 %), l'Irlande (78 %) ou le Royaume-Uni (70 %).


Il fallait 3 à 3,5 années de revenus pour acheter son logement en 1996, il en faut désormais 5,2 voire 6 en Ile-de-France, Rhône-Alpes ou Provence-Alpes-Côte d'Azur.

Comment, devenir propriétaire avec des ressources modestes et sans l'apport de la vente d'un précédent logement ?

Par le biais du crédit, parfois aidé par l'Etat. Les accédants à la propriété des années 2000 à 2006 se sont considérablement endettés, sur de longues périodes, alimentant, par là même, l'inflation immobilière. Un tiers des acheteurs de 2008 ont contracté des prêts d'une durée supérieure à 20 ans et la durée moyenne des crédits souscrits début 2009 est d'environ 18 ans, contre 14 en 2001. Certains établissements ont proposé des crédits sur 30 voire 40 ans comme au Danemark ou aux Etats-Unis, où la durée la plus pratiquée est de 30 ans.


Le "prêt à taux zéro" : une aide efficace. L'Etat apporte son soutien aux accédants modestes par le biais du "prêt à taux zéro" (PTZ), qui a rencontré un vif succès et se révèle efficace pour déclencher l'acte d'achat. En 2008, 211 478 prêts ont été distribués pour un montant moyen de 15 400 euros. Réservé aux primo-accédants disposant de ressources plafonnées, le PTZ apparaît donc comme le seul outil pertinent d'accession sociale à la propriété, même si sa vocation sociale est moins marquée qu'à ses débuts.

Créé en octobre 1995, il a été réformé en 2005 : élargi aux acquéreurs d'un logement ancien et à une clientèle disposant de revenus plus importants. Plus de 80 % des Français peuvent désormais y prétendre. Par exemple, en Ile-de-France, un ménage de trois personnes avec un revenu imposable de 50 000 euros peut en bénéficier. Le plan de relance pour 2009 a en outre instauré le doublement du PTZ pour l'achat d'un logement neuf, afin de soutenir la construction. Le rebond d'activité du secteur confirme l'effet de levier du dispositif : au deuxième trimestre 2009, par rapport à 2008, les ventes de logements neufs ont augmenté de 30 %.

L'échec de la "maison à 100 000 euros". Les autres mesures gouvernementales ne rencontrent pas le même succès. Après le flop retentissant de la "maison à 100 000 euros" pourtant annoncée comme "une révolution dans l'immobilier" par Jean-Louis Borloo en 2005, le "Pass foncier" peine à s'imposer. Christine Boutin s'était servi de ce dispositif, qui permet un remboursement en deux temps (le bâti puis le terrain), pour lancer "la maison à 15 euros". Mais la crise économique et la complexité de ce montage rendent hors d'atteinte l'objectif de 30 000 opérations d'ici 2010. En cette rentrée 2009, seulement 5 000 dossiers sont en cours.

Autre objectif qui n'a pas été atteint : la vente HLM. M. Sarkozy voulait que 40 000 logements sociaux soient cédés chaque année à leurs occupants ; 4 800 l'ont été en 2008. Les locataires n'ont pas forcément les moyens ou l'envie d'être propriétaire.

L'effet d'aubaine de l'allégement fiscal. La déduction des intérêts d'emprunt, imposée par Nicolas Sarkozy, n'apparaît guère incitative malgré un coût budgétaire élevé : 440 millions d'euros en 2008, 4,5 milliards d'euros à partir de 2012 !

La mesure concerne tous les emprunteurs pour l'achat de leur résidence principale et pas seulement les "primo-accédants" : 700 000 ménages en ont bénéficié en 2008. L'allégement fiscal ne se faisant sentir que l'année suivant celle de l'achat, il n'est pas sûr qu'il pousse à devenir propriétaire. C'est pour cette raison qu'en 1995, Alain Juppé, alors premier ministre, avait supprimé un dispositif similaire et préféré le prêt à taux zéro...