Immobilier: état des lieux des grandes villes

Quelle que soit la conjoncture, Casablanca et Rabat affichent des fourchettes de prix sur un trend haussier. Globalement, le mètre carré varie entre 15.000 et 30.000 DH

Indicateurs chiffrés
- à fin novembre 2011 la production ciments : 14,5 millions de tonnes (+9,2% par rapport à la même période de 2010)
- Au terme du 1er semestre 2011, 67.072 unités, dont 41.423 logements sociaux, ont été livrées.
- Quant aux mises en chantier, leur nombre s’élève 193.538, dont 96.653 logements sociaux et économiques, à fin juin 2011 (au terme du premier semestre 2010, les mises en chantier étaient de 136.086, dont 87.845 unités sociales).
- l’encours des crédits immobilier à fin novembre 2011 : 208 milliards de DH. (+11,06% par rapport à la même période de 2010)

- Au 30 novembre, les crédits Fogarim ont bénéficié à 71.550 ménages pour un montant de 10,5 milliards de DH.


Les taux d’intérêt pratiqués par les banques sont restés stables, entre 5 et 6%, malgré la forte pression sur les liquidités.

Selon un conseiller immobilier, «bon nombre de promoteurs immobiliers ont investi dans l’acquisition du foncier. Par conséquent, ils ont du mal à lancer plusieurs projets à la fois. Le retard dans la livraison des projets se répercutera forcément sur la trésorerie des promoteurs». De l’avis d’un autre opérateur, la ruée vers l’acquisition massive de foncier s’explique par un autre facteur. «Depuis que Bank Al-Maghrib a interdit la souscription de bons de caisse anonymes, plusieurs promoteurs immobiliers et autres fortunés se sont rabattus sur le foncier», explique-t-il. Par conséquent, l’on trouve dans différentes zones des terrains en friche alors qu’il y a une forte demande pour le foncier. Une spéculation qui se répercute immanquablement sur les niveaux de prix. «Aujourd’hui, le prix du foncier représente les deux tiers du prix de revient de l’immobilier contre un tiers il y a à peine 10 ans», signale le promoteur immobilier.

Casablanca

Les transactions sont en train de se déplacer vers des programmes réalisés notamment à Bouskoura, Dar Bouazza, où des milliers d’appartements et de villas sont en construction, dans le segment immobilier résidentiel fermé.

Des projets dotés de tous les services tels qu’un hôtel, cafés, golf, galerie commerciale…

Avec la livraison de ces programmes, les futurs clients sont appelés à revendre leur appartement. Ce qui ne manquera pas d’induire une nouvelle dynamique dans le marché de seconde main.



Marrakech: Légère reprise

Les demandes proviennent majoritairement du côté des nationaux. Mais on est bien loin de l’euphorie des années fastes 2006-2007 où la demande provenait essentiellement d’une clientèle étrangère, les Français particulièrement, sur les projets de haut standing.

Le foncier demeure toujours inaccessible, indique Adil Bouhaja, président de l’Association locale des promoteurs immobiliers. Ce qui se traduit par des prix au mètre carré jugés encore chers malgré les baisses opérées en 2009 et une quasi-absence de l’offre en moyen standing.

- Dans le quartier Guéliz et ses environs, les prix restent élevés et se situent entre 12.000 et 18.000 DH.
- Les quartiers Daoudiat et Massira sont relativement moins chers, avec un mètre carré qui varie entre 9.000 et 10.000 DH.
- C’est le quartier Mhamid qui est le plus abordable et le plus dense avec des prix variant entre 7.000 et 8.000 DH le mètre carré.
- Côté villas, les prix forfaitaires démarrent à partir de 2, 2 millions de DH et peuvent dépasser les 10 millions, selon le type de villa et les quartiers.

Stagnation au niveau des prix à Tanger

Le secteur le plus animé reste celui du logement économique. Les carnets de commandes des principaux acteurs du marché économique sont bien fournis surtout en matière de logement à 250.000 DH, l’un des plus prisés.

Vers le haut de gamme, le niveau des prix reste par contre assez élevé, variant entre 2 et 5 millions de DH pour des villas haut standing.

D’autre part, le prix de vente des projets situés sur la corniche varie entre 16.000 et 25.000 DH le mètre carré. Quant à la gamme moyenne, la fourchette des prix se situe entre 6.000 DH au mètre carré pour des immeubles à la périphérie de la ville et 12.000 DH pour les rares projets qui poussent encore au centre-ville.

Les prix baissent à Fès… le noir aussi

Tous les promoteurs de la ville de Fès s’accordent à dire que la crise est bien installée sur le marché local.

À Fès, les prix des biens immobiliers ont enregistré, après une flambée sans précédent, «une baisse importante au 2e semestre 2011 par rapport au 1er semestre». «Ce recul des prix concerne l’ensemble des catégories de logement», selon le rapport sur l’indice des prix des actifs immobiliers (IPAI).

Le rapport précise que Fès a connu une baisse de 1,2% de son IPAI en glissement annuel. De fait, les acquéreurs se font de plus en plus rares.

Du côté des opérateurs, l’on reconnaît que la mévente est bien là et ce, depuis 2010. En 2011, la situation a empiré. Et pour cause! La crise financière en Europe et le printemps arabe ont eu leur impact sur bien des secteurs. Aujourd’hui, les prix affichés s’avèrent particulièrement dissuasifs. En fait, la fourchette se situe entre 4.000 et 7.000DH/m2 pour le moyen standing et 8.000 et 12.000 DH pour le haut standing.

Agadir: L’habitat clandestin, frein au secteur

Les chantiers immobiliers sont encore très nombreux à Agadir. Il n’en reste pas moins que le rythme des travaux est plutôt au ralenti. Conséquence, peu d’argent qui circule. «Cela fait 6 mois que les promoteurs immobiliers sont presque dans l’immobilisme et attendent pour lancer leurs projets», indique une architecte. Les promoteurs sont en effet très frileux, voire très inquiets depuis quelques mois. Et pour cause, les constructions anarchiques et le phénomène de l’immobilier clandestin prolifèrent. Conséquence: le segment du logement social qui dopait les ventes du secteur est fortement touché. Cette conjoncture morose touche aussi les autres catégories de logement. Paradoxalement, les vendeurs ne revoient pas leurs prix à la baisse.

La période est aussi marquée par la chute de la demande de la clientèle étrangère. «Près de 250 étrangers se sont installés ces derniers mois à Agadir mais ils ont opté en grande majorité pour la location», avance l’agent immobilier.

Côté prix, il faut compter 2 millions de DH pour un terrain de 1,5 ha aménagé en périphérie.

A travers les quartiers de la ville, il y a un retour à la normale des prix qui correspondent mieux à la valeur du produit.

- Au quartier Illigh, le prix de la villa oscille entre 7 et 10 millions de DH.
- Du côté du quartier résidentiel de la cité Suisse, c’est entre 7 et 8 millions de DH la villa.
- Aux quartiers Charaf et Taddart, c’est respectivement entre 1,7 et 2 millions de DH et 2,5 et 4,5 millions de DH la villa.
- Côté Founty, c’est entre 3,2 et 7 millions de DH la villa.
- Au centre-ville, le prix du mètre carré des appartements varie entre 12.000 et 13.000 DH.
- Le produit qui reste encore prisé est celui de la Marina. Les appartements de deuxième main sont dans une fourchette de prix de 25.000 à 30.000 DH le m².

Le foncier se fait rare à Rabat

Rabat est presque saturée, le foncier est devenu rare pour développer des projets immobiliers. Ce qui explique la cherté des prix qui varient selon les zones.

- Dans les quartiers populaires comme ceux de l’Océan et Yakoub Al Mansour, les prix démarrent à partir de 9.000 DH le mètre carré pour atteindre un prix dépassant les 12.000 DH.
- la zone de Hassan, pour l’acquisition d’un appartement neuf haut standing, l’acheteur doit compter sur un prix moyen situé entre 13.000 et 16.000 DH le mètre carré.
- Il faut débourser encore plus pour habiter dans certains quartiers comme l’Agdal ou Hay Riad, soit près de 20.000 DH le m2.

Devant cette cherté des prix due à la rareté du foncier, les acquéreurs, notamment à revenus moyens, préfèrent s’installer dans les villes avoisinantes où les prix sont relativement faibles.
- Par exemple à Salé, le prix du mètre carré peut démarrer à 5.000 DH pour atteindre plus de 8.000 DH dans des quartiers prisés comme celui de Battana.
- Les prix de l’immobilier à Témara ont nettement évolué ces dernières années. Ainsi, pour l’acquisition d’un appartement dans le quartier chic Al Wifak, il faut compter sur un prix moyen de 12.000 DH le m2. Presque le même prix est appliqué au niveau du centre-ville. En s’éloignant de ce dernier, on peut trouver des appartements avec des prix intéressants à partir de 8.000 DH le m2.

http://www.leconomiste.com/article/890284-immobilier-pourquoi-les-prix-ne-baissent-pas