Logement au Maroc : Faut-il acheter en 2009 ou attendre ?

Faut-il acheter son logement maintenant ou attendre une éventuelle baisse des prix ?


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Pour le haut standing d’abord, les prix semblent orientés à la baisse. «Un client peut obtenir facilement 10% de réduction par rapport au prix affiché». Les acheteurs ont donc tout intérêt à négocier.

Cet effort de négociation, certains promoteurs l’épargnent aux acheteurs. Tel est le cas de la CGI qui a choisi de commercialiser son tout récent programme Casa Green  Town à Bouskoura à des prix revus à la baisse. «CGI pratique des tarifs 20 à 30% moins chers que ce qu’il avait projeté de facturer initialement».

Les promoteurs continuent de subir un net ralentissement des transactions en raison d’un déséquilibre persistant de l’offre et de la demande sur le marché du haut de gamme.

La demande étrangère très active sur le marché du haut de gamme a eu  également tendance à se réduire à cause des pertes en pouvoir d’achat qu’elle a subies suite à la crise internationale.

La majorité des vendeurs haut standing a fini par intégrer le fait que les prix de l’immobilier n’augmenteront pas.

Mais alors continueront-ils à baisser à moyen terme où auront-ils tendance à stagner ?


Les avis sont partagés.  Pour certains la baisse a été entièrement consommée et la tendance est plutôt à la stagnation. D’autres estiment que le potentiel de baisse est toujours là.

Pour ce qui est du moyen standing : La stagnation des prix a toujours cours en raison  d’une offre en logements sur ce segment déficitaire par rapport à la demande. Et combien même celle-ci continuerait de se montrer, dans sa grande majorité, hésitante à conclure, cela ne ferait pas fléchir les prix.

La pression sur l’offre existante en moyen standing ne se relâche pas d’autant plus que les intempéries du début d’année ont retardé les grands projets de construction.

Certes, des mesures sont entreprises pour détendre cette pression. Il s’agit notamment de «l’élargissement de l’assiette foncière à 3 853 hectares à travers tout le Royaume, la mise en place de nouveaux produits de financement dédiés à la classe moyenne (Damane Sakane) et la création de villes nouvelles». Mais ces mesures ne produiront leurs fruits qu’à moyen et long terme.

S’agissant des villes nouvelles, par exemple, ces entités ne sont pas encore prêtes à prendre le relais. Elles ne sont en effet pas pleinement reliées aux grandes villes, sans compter qu’elles posent un problème de gestion urbaine, notamment en matière d’éclairage public, de collecte des déchets et d’entretien de la voirie et des espaces verts que les communes auront du mal à assurer avec leurs moyens humains et financiers actuels. De fait, il faudra attendre 3 à 4 ans pour que l’offre des villes nouvelles devienne réellement viable pour la classe moyenne. Il est recommandé d’acheter surtout si le prix de location est satisfaisant et si conditions de financement favorables.

Le scénario de baisse futur pour le moyen standing est-il à exclure pour autant ?

Des exemples en attestent, la baisse touche bel et bien ce segment. Certes, les corrections observées marquent plus un retour à la normale. Mais rien ne dit qu’on devrait en rester là.

A Marrakech, «depuis le début 2009, des logements destinés à la classe moyenne situés à Guéliz ont chuté de 20 à 30%. D’un ordre de prix entre 17 000 et 20 000 DH le mètre carré, on est descendu jusqu’à 12 000 DH».

A Rabat, c’est Addoha qui a cassé les prix sur l’un de ses programmes. «Un peu comme pour la CGI sur son Casa Green Town, Addoha a ramené le prix de ses appartements moyen standing construits sur le site de l’ancien Zoo de Témara de 16 500 DH le m2 il y a 5 mois à 14 500 DH actuellement».

Ce qui n’a pas manqué de tirer les prix à la baisse dans l’environnement immédiat du nouvel ensemble résidentiel, notamment dans les quartiers de Hay Riad et de Souissi.

Enfin, dans toutes les grandes villes marocaines, un phénomène rapporté par les professionnels donne lieu à des corrections spectaculaires: jusqu’à 40% de baisse. Celles-ci touchent «des biens immobiliers moyen standing que l’on espérait vendre au prix du haut de gamme en capitalisant sur l’euphorie du marché». Un exemple concret, «les résidences du Marrakech plaza pour lesquelles les prix sont passés de 17 000 DH le m2 à 12 500 DH».

S’agissant enfin de logement économique, du changement est annoncé mais à moyen terme seulement. L’élargissement de l’assiette foncière permettra aux promoteurs immobiliers de diversifier leur offre, ce qui conduira automatiquement à une régulation du marché du logement social dans le cadre de la péréquation.

En attendant, rien de bien neuf à court terme. Les logements à 200 000 DH continuent de briller par leur absence dans des villes comme Casablanca. La seule solution pour ceux qui visent l’acquisition de ce genre de logement est de se rabattre sur les appartements de seconde main. Et là, les prix peuvent dépasser les 400 000 DH.

Financement :Crédit immobilier : un taux fixe de 5,82% et un taux variable de 5,07%


L’attentisme dans lequel s’obstinent les potentiels acquéreurs de biens immobiliers depuis quelques mois fait déjà des dégâts parmi les banques. En effet, le tassement dans le nombre de dossiers traités par les départements crédit immobilier est patent. Cette tendance entamée en 2008 déjà se prolonge depuis ce début d’année.

Face à une clientèle qui se fait de plus en plus rare, les banques aiguisent leurs armes commerciales. Certes, il n’est pas encore question de baisser le niveau d’exigence requis pour autoriser un financement, mais les banques déploient des efforts de diligence perceptibles au profit de la clientèle.

Autre levier d’action, les taux. Sur ce terrain, les banques semblent se livrer à un véritable chassé-croisé. Depuis tout juste le 19 mars, BMCE Bank a revu à la baisse ses taux. Objectif : s’aligner, au point de base près, sur la concurrence (plus explicitement Attijariwafa bank et la BP) afin de ne pas perdre de parts de marché. L’une et l’autre banque appliquent actuellement un taux fixe de 5,82% et un taux variable de 5,07% hors taxe.Il faut dire aussi que les conditions du marché de taux sont propices à la baisse, aussi toute baisse supplémentaire ne ferait rogner aux banques que légèrement leur marge bénéficiaire.