Maroc : La moture 2009 du logement social

Prix

Désormais, celui-ci est fixé à un maximum de 250 000 DH pour l’acquéreur. C’est un prix hors TVA. Le promoteur vend le logement à un maximum de 290 000 DH, l’acquéreur débourse 250 000 et l’Etat 40 000. Le prix du logement social passe donc de 200 000 à 290 000 DH,.

Pour sécuriser la transaction et éviter les travers pouvant naître de transaction occulte entre les deux parties une parade a été trouvée : passer devant le notaire. C’est ce dernier qui sera l’intermédiaire entre vendeur et acquéreur pour les 250 000 DH et c’est encore ce dernier qui versera au promoteur le chèque de l’Etat de 40 000 DH.

Superficie

Si les anciens cahiers des charges du logement social précisaient seulement une superficie inférieure à 100 m2, désormais un minimum sera exigé. Il est de 50 m2 et le nombre de pièces minimales hors dépendances n’est plus à l’ordre du jour.

Qui profitera du remboursement de la TVA par l'état
Pour s’assurer du bon ciblage des clients et éviter d’accorder des avantages aux spéculateurs, le plan prévoit deux conditions sine qua non pour l’acquisition d’un logement à 250 000 DH et bénéficier de l’aide de l’Etat.
- L’appartement acquis dans le cadre de ce plan doit être un logement principal et non secondaire, l’acquéreur devant en apporter les preuves nécessaires (attestation de non imposition, lieu de travail…).
- Le notaire veillera à l’inscription d’une hypothèque de premier rang sur le logement au profit de l’Etat afin de s’assurer que l’aide étatique qui correspond à la TVA ne profite à des personnes qui n’en ont pas besoin. Si l’acquéreur se décide de revendre dans les 4 ans qui suivent, il aura à rembourser les 40 000 DH dont il a bénéficié.

Normes

Le ministère de l’habitat a prévu un nouveau cahier des charges, plus souple que son prédécesseur mais plus restrictif en matière de respect des normes. Ainsi, les promoteurs immobiliers qui veulent construire des logements sociaux ne seront plus tenus par les anciennes conditions de superficie des appartements, du nombre des pièces ou encore de la hauteur du plafond. Désormais, seule une superficie minimale de 50 m2 est exigée en tant que condition technique.

Pour le reste, le promoteur a le choix de construire des appartements avec deux chambres pour les familles ou des studios pour célibataires ou nouveaux couples.

En revanche, il est obligé de se faire accompagner par un bureau d’études techniques, de faire suivre le projet de construction par un architecte, et de disposer d’un cahier de chantier.

Nouvelles préoccupations environnementales obligent, la pré-installation de canalisations permettant d’installer des chauffe-eau solaires sur les toits des immeubles sera une obligation et pour chaque logement construit, le promoteur devra planter et entretenir, pendant un an, un arbre d’une hauteur minimale de 3 mètres

Le manque global est estimé à un million de logements

Si l’offre a baissé, la demande en logements au Maroc, elle, n’a pas cessé de s’accroître pour atteindre les 125 000 unités par année, dont 60% pour le logement social (70 000 nouveaux ménages sont à la recherche d’un logement social). «Durant ces 10 dernières années, le déficit global en logements a atteint 609 000 unités (NDLR, le déficit global est d’environ 1 million de logements). En d’autres termes, il faut produire 131 000 logements par an dont 70 000 pour les nouveaux ménages et 61 000 unités pour résorber un dixième du déficit déjà existant.

La question du foncier reste posée.

MM Iben Mansour et Alami Lazraq ont lourdement insisté sur la question. Quelle disponibilité ? Réponse du ministre : «Il y a tout d’abord un stock de foncier public mobilisé, celui des 3 850 ha cédés par la Direction des domaines à Al Omrane». Or, pour en bénéficier, les promoteurs doivent également produire des logements économiques à 140 000 DH, et cela dans le cadre de programmes de logements mixtes, comprenant à la fois social, économique et haut standing, ce qui permettrait de faire de la péréquation.

Reste à savoir si l’emplacement de ce foncier corresponde aux régions/villes où la demande est la plus forte.

Plans d’aménagement et cout de revient

Le retard pris dans l’approbation des plans d’aménagement de plusieurs villes comme Casablanca empêche de trouver du foncier pour réaliser des logements. De plus, il existe plusieurs statuts juridiques du foncier au Maroc qu’il faudra unifier.

Pour M. Alami Lazraq, PDG d’Alliances Développement Immobilier, même en trouvant ce foncier privé, la question du coût de revient du logement devient problématique. «Selon les chiffres présentés par le ministre, 50 % de la demande en logement social se concentre sur l’axe Kénitra-Rabat-Casablanca-El Jadida». Or, ajoute M. Lazraq, le prix du foncier tourne aujourd’hui autour de 1 500 DH le m2 dans cet axe, ce qui ramène l’impact du foncier à 100 000 DH par logement.

Les 150 000 DH qui restent doivent servir à payer les études préliminaires, la construction, les frais financiers et à commercialiser le produit. «Ce qui veut dire que si la problématique du foncier n’est pas réglée, nous ne pourrons tout simplement pas produire des logements sociaux dans cet axe qui accapare la moitié de la demande» , renchérit M.Lazrak.

Une disposition de la loi de Finances 2010 relative au logement social stipule que «le compromis de vente et le contrat de vente définitif doivent être passés par acte notarié». En l'état actuel des choses, les adouls sont exclus (voir ci dessous).

Les 5.000 adouls du Maroc se mettront en grève du 31 mars au 2 avril. Les adouls observeront ainsi un sit-in devant les tribunaux de la famille, le Parlement, la Primature, les départements de la Justice, des Finances et de l’Habitat. Ils menacent de durcir leur mouvement si leurs revendications ne sont pas prises en compte. Mais leur Ordre ne précise pas pour le moment la nature de ces menaces.

Leur carnet de doléances est assez chargé. Parmi elles, certaines dispositions de la loi régissant la profession. Ainsi, l’article 18 de cette loi stipule qu’en cas de transaction portant sur un bien immeuble non immatriculé, l’adoul est obligé au préalable d’avoir un certificat administratif délivré par les autorités locales «Or, en pratique, ces autorités qui relèvent du ministère de l’Intérieur ne le délivrent jamais», révèle El Bourini. Ce qui bien évidemment bloque les transactions et nuit à la relation des adouls avec leurs clients.

Par ailleurs, l’article 17 de la même loi confère aux adouls de procéder à toutes les procédures et démarches administratives relatives aux impôts et à l’immatriculation foncière. Ceci doit être effectué suite à une déclaration qui doit être inscrite dans un registre fixé par voie réglementaire. Ce registre organise la relation entre les professionnels et les clients. Mais jusqu’a présent, ni la loi ni les règlements n’ont fixé un cadre légal pour les dépôts des fonds reçus des clients.

A cet effet, l’Ordre demande à ce que ses membres aient accès à la CDG pour les dépôts des fonds à l’instar des notaires.

La profession souffre d’un vide juridique qui peut porter atteinte à la sécurité des transactions. La loi accorde à cet égard un avantage aux notaires qui consiste en la rétention d’une partie du prix de la cession à des fins fiscales ou encore pour donner des garanties à l’acquéreur. Ce qu’elle n’a pas prévu pour les adouls.

Le ministère de l’Habitat, de l’Urbanisme et de l’Aménagement de l’espace a annoncé, le 5 février à Bruxelles, que les membres de la communauté marocaine résidant à l’étranger pourront désormais bénéficier du nouveau dispositif de logement social à 250.000 DH.

Cette nouvelle offre s’étale sur une décennie, de 2010 à 2020.

Les acquéreurs vont être exonérés de la TVA sur ces logements dont la superficie oscille entre 50 et 100 m2.

Les promoteurs conventionnés s’engagent à bâtir 500 logements minimum sur 5 ans. Le ministère de l’Habitat a également annoncé lors de la 1re édition du salon SMAP Expo Bruxelles tenue du 4 au 6 février que les délais d’octroi des autorisations de construire seront réduits et que le plafond Fogarim sera relevé.

Depuis la mise en place du dispositif fiscal incitatif en janvier dernier, les demandes des promoteurs immobiliers pour signer des conventions avec l’Etat en vue de bénéficier des avantages du plan « logement social à 250 000 DH» pleuvent sur les bureaux du ministère de l’habitat.

Les dossiers présentés jusqu’à présent portent sur la construction de près de 700 000 unités. Quant aux conventions signées et autorisées, elles portent sur près de 100 000 logements.

La durée moyenne de réalisation des projets s’étalant sur un à 2 ans.

A partir de 2012, la machine à construire tournera à fond pour parvenir, selon les estimations du ministère, à mettre en chantier plus de 180 000 logements par an.

Cadre légal : Les détails du dispositif incitatif
Le dispositif incitatif relatif au logement à 250 000 DH est défini par la Loi de finances 2010. Son délai s’étale sur la période allant de 2010 à 2020. Les principales mesures sont :

- La vente du logement social à un prix variable avec un maximum de 250 000 DH hors TVA, permettant la réalisation de différentes typologies de logements (superficie de 50 m2 à 100 m2) ;

- L’amendement du cahier des charges qui sera adossé aux conventions définissant de nouvelles prescriptions de qualité et de sécurité ;

- L’octroi à l’acquéreur d’une aide financière de l’Etat, dont le montant correspond à la valeur de la TVA du bien objet de la transaction établie devant notaire ;

- L’engagement de l’acquéreur à occuper le logement à titre d’habitation principale pendant 4 ans avec une hypothèque consentie au profit de l’Etat;

- L’exonération au profit des promoteurs immobiliers de l’IS, de l’IR, des droits d’enregistrement, de la taxe sur le ciment et des taxes locales dans le cadre de conventions passées entre l’Etat pour la construction de 500 logements minimum sur 5 ans.