Villes nouvelles : Tamesna: Les premiers habitants fin décembre

Tamesna prend forme. Les contours de cette ville nouvelle dans la banlieue de Rabat et près de Témara se précisent. Si le programme est encore en chantier, la configuration d’un centre urbain commence déjà à se profiler. Des édifices sont pratiquement achevés, d’autres sont en dernière phase de finalisation. Des avenues sont tracées et même «nommées» et un début de signalétique est déjà mis en place.

Les travaux d’infrastructure de viabilisation : le raccordement aux réseaux d’eau et d’électricité, sont également en cours de finalisation. De même pour le téléphone et l’assainissement ainsi que la voirie. Selon les affirmations des responsables sur place, ils seront totalement achevés en fin d’année. C’est, en effet, ce timing qui est annoncé pour la livraison des premiers logements. Il s’agit de 3.000 unités dont des villas économiques, des appartements et des logements sociaux (faible valeur immobilière totale, VIT), ainsi que des commerces. C’est en tout cas ce que promet Mohamed Najib Benyahia, directeur général de la société d’aménagement Al Omrane Tamesna, filiale du groupe Al Omrane. Une bonne nouvelle donc pour les futurs habitants de la ville nouvelle qui, depuis quelque temps, commençaient à s’impatienter. Et pour cause, leurs logements étaient prêts mais ils ne pouvaient y accéder. En effet, explique-t-on auprès du management de Tamesna, bien que des logements soient achevés, ils ne pouvaient être ouverts à l’habitation tant que les travaux de viabilisation (notamment le raccordement aux réseaux d’eau et d’électricité) n’étaient pas terminés.
Rappelons que la ville a, dès le départ, suscité un véritable engouement qui ne s’est pas démenti au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Au contraire, il s’est exacerbé, à en croire des responsables sur place. Ce qui s’explique par la forte demande et le déficit en matière de logement. Mais aussi par la proximité de la ville des grands centres urbains et les promesses en matière d’aménagement, d’urbanisation et de commodités incluses dans le programme. En effet, à l’instar des nouveaux centres urbains, Tamesna est pensée en tant que programme global, incluant zones d’activités industrielles, centres commerciaux, infrastructures et équipements de base (hôpital, écoles, maisons de jeune, espaces verts…). Les zones d’habitat prévoient une diversification de l’offre pour répondre aux différentes attentes (logement social, moyen et haut standing…). L’idée est de favoriser au maximum la mixité sociale et de couper avec les tendances d’antan qui ont engendré cloisonnement et ségrégation sociale.

Ainsi, à Tamesna, les villas économiques et les appartements de standing jouxtent les logements sociaux. Mieux, souligne Benyahia, outre la mixité sociale, la ville, telle qu’elle est conçue, permettra aux habitants des unités à faible VIT de bénéficier des mêmes équipements et infrastructures que ceux destinés aux propriétaires des autres produits. Rappelons que le plan d’urbanisme de Tamesna prévoit, en tout, 145 équipements collectifs parmi lesquels 25 écoles primaires, 14 collèges et 6 lycées. Un campus universitaire, un hôpital multidisciplinaire, 5 centres de santé et 2 cliniques privées sont également au menu. Le volet sport et culture n’est pas en reste, un complexe sportif, 5 terrains de sport, 4 salles omnisports, 2 centres de formation et 5 maisons de jeunes sont prévus.
Parallèlement à la livraison des premiers logements, le programme se poursuivra avec la finalisation progressive du reste des équipements et infrastructures. «Au fur et à mesure de l’avancement des chantiers, nous poursuivrons les autres travaux d’infrastructure». Les premiers habitants devront donc faire avec les aléas de la vie dans une ville en chantier. «Nous ferons en sorte de limiter les nuisances et de renforcer la signalétique pour réduire les perturbations», promet le DG de la filiale d’Al Omrane. Mais il va sans dire que les habitants doivent s’armer de patience pour vivre au quotidien dans une ville en chantier où travaillent quelque 10.000 ouvriers. Il faut savoir que pour réussir ce programme de grande envergure et respecter les délais, il faut maintenir la même cadence. L’objectif, souligne le DG de Al Omrane Tamesna, est d’arriver à «une ville achevée à l’horizon de 2016». En effet, explique-t-il, la création d’une ville est un projet de longue haleine. «Le cycle de production est lent. Il y a un nombre de paramètres à contrôler et une multiplicité d’opérateurs qui rend la maîtrise du long terme difficile», reconnaît le DG.
En effet, dès le départ, le but était de réaliser la ville Tamesna dans les règles des villes nouvelles. C’est pourquoi la réalisation s’est faite en îlots intégrés. Ainsi, après livraison de ce premier lot de 3.000 unités, le processus se poursuivra progressivement avec la réalisation de quelque 15.000 logements répartis entre promoteurs publics (Al Omrane et CGI) et promoteurs privés. Le management de la ville nouvelle annonce par ailleurs le démarrage des chantiers de 27.000 autres logements.

Voisinage
Parallèlement à l’édification de la ville nouvelle de Tamesna, la mise à niveau du centre de Sidi Yahia des Zaërs, le village mitoyen, est prévue. Selon Mohamed Najib Benyahia, le DG d’Al Omrane Tamesna, l’ambition est de requalifier ce centre pour le hisser au même standard que la ville nouvelle. L’idée est d’éviter la juxtaposition d’une ville flambant neuve et d’un village sous- intégré. L’Etat prévoit une enveloppe de 120 millions de DH pour sa restructuration.

L’offre s’étoffe
Lancement en 2009 du chantier de Tagadirt, à proximité d’Agadir

Tamesna, Zenata,Tamansourt, Lakhyayta, Tagadirt… La liste des villes nouvelles ne cesse de s’allonger. Derrière ce concept, l’idée est de créer des centres urbains autonomes ou des villes-satellites aménagées à la périphérie de grands centres urbains (Casablanca, Rabat, Marrakech, Agadir). L’objectif est d’alléger la pression sur ces villes tout en répondant aux besoins croissants des populations en matière d’habitat. Les premières opérations d’aménagement des villes-satellites ont été lancées à Casablanca, Rabat et Marrakech. D’autres suivront notamment à Tanger, Tétouan et Agadir. Ainsi, dans son plan d’action 2009, le ministère de l’Habitat prévoit le lancement du chantier de la ville nouvelle Tagadirt à proximité d’Agadir. Ce projet, qui s’étalera sur une superficie de 1.130 hectares, porte sur la production de 44.000 unités avec une capacité d’accueil de 200.000 personnes. Sur la même période, l’on annonce aussi le lancement des chantiers de 2 nouvelles cités, l’une à Melloussa (Tanger), l’autre à Sidi Bouathmane (Marrakech).

Et à l’instar des programmes villes nouvelles, le plan d’action 2009 du ministère de l’Habitat prévoit la création de 4 nouvelles «campagnes». Le financement de ces projets se fera dans le cadre du fonds de développement rural qui a vu son budget progresser cette année de 100% en passant de 120 à 240 millions de DH.

Tamansourt: Réalisés dans le cadre d’un partenariat public-privé sur une superficie de 1.200 ha, les travaux à Tamansourt avancent plus rapidement que prévu. En 2007, à peine 2 ans après son lancement, la ville-satellite de Marrakech accueillait ses premiers habitants et au total 300 ha de villas économiques (499 résidences) ont été livrées. Les prévisions pour cette ville nouvelle tablent sur 58.000 logements dont plus de la moitié à faible valeur immobilière totale (VIT). L’objectif est d’accueillir 300.000 habitants. L’investissement prévisionnel est de 10 milliards de DH.

Tamesna: La nouvelle cité est édifiée sur une superficie de 860 ha et devra accueillir quelque 250.000 habitants. Comme pour Tamansourt, c’est le holding Al Omrane (plus précisément, sa filiale Al Omrane Tamesna) qui est en charge de ce projet dont le coût global est estimé à 15 milliards de DH. Sur les 52.000 logements programmés, 10.000 unités seront destinées aux ménages à faibles revenus.

Lakhyayta et Zenata: Lancés en 2006, ces 2 projets bloquent sur des problèmes fonciers. Les deux maîtres d’ouvrage des chantiers, Al Omrane pour la ville nouvelle de Sahel Lakhyayta, et CDG Développement pour Zenata, sont toujours au stade de la mobilisation de l’assiette foncière. Mais il semble que la situation va se débloquer pour Lakhyayta dans le cadre de la mobilisation des 3.700 ha annoncée par le département de l’Habitat.

General Contractor Maroc (GCM) livre les premiers logements réalisés à Tamesna. L’offre porte sur 3 ensembles immobiliers, de quelque 2.700 logements, construits sur une superficie globale de 60 hectares. Près de 1.700 acquéreurs ont déjà réservé leur logement.

Le 1er projet, baptisé Amal, est un ensemble de 1.510 logements sociaux qui s’étend sur 10 ha. Il est destiné à éradiquer les habitats insalubres et les bidonvilles de Sidi Yahia des Zaërs. A ce jour, les travaux ont été exécutés à hauteur de 95%. Les premiers appartements ont déjà trouvé acquéreur à un prix unitaire de 100.000 DH.

Le 2eme : L’Oasis, site bâti sur 20 ha. Un ensemble de 450 villas à réaliser en 4 étapes. Le 1er lot porte sur 80 villas. Le 2ème lot est en phase de démarrage. La durée des travaux a été fixée à 5 ans pour un coût global de 600 millions de DH.

Le 3eme (le plus gros) est baptisé Hiba. Un investissement de 2 milliards de DH. Construit sur une superficie de 30 ha, Hiba se décline en 5 phases, la 1ère déjà achevée à 85%. Le programme consiste en la construction de 4.760 appartements, dont 794 logements économiques, et 460 commerces. Un lot qui sera finalisé au bout de 4 ans.

Par ailleurs, GCM a construit :
2 écoles
Au programme, d’autres projets socio-économiques dont :
Un foyer féminin
Un bâtiment de poste
Un centre de santé
Une crèche.

Un millier de nouveaux propriétaires à Tamesna, ville nouvelle aux abords de Rabat, attendent la livraison de leurs appartements depuis plusieurs mois, en vain.

Le promoteur immobilier a arrêté les travaux pour difficultés financières.

Saisi par les propriétaires, le ministre de l’Habitat a diligenté, fin août, une enquête pour déterminer les causes réelles de ce retard de livraison. Taoufik Hejira a même proposé sa médiation

Plusieurs clients qui ont acheté des appartements dans la ville de Tamesna commencent redouter des ennuis : «Nous sommes censés être livrés en février prochain, mais le quartier n’est encore raccordé ni à l’eau et ni à l’électricité et encore moins aux égouts», indique un futur habitant de Tamesna.

Dans ce cas, en revanche, la direction d’Al Omrane Tamesna dément catégoriquement et assure que tous les logements livrés sont parfaitement raccordés aux réseaux d’eau potable et à l’électricité. «Al Omrane a commencé par reloger 180 familles de bidonvillois sans aucun problème. Ensuite, un des promoteurs opérant sur la ville a terminé et a livré près de 1 000 appartements. Pour cette première tranche, le promoteur a eu un petit problème de livraison de compteurs qui a duré 1 ou 2 jours mais qui a vite été réglé», explique Nabil Kerdoudi, Pdg d’Al Omrane Tamesna. Au total, il souligne que la ville nouvelle a été équipée de plus de 1 200 compteurs d’eau et d’électricité. «Ce qui correspond exactement aux logements livrés actuellement», tient à préciser M.Kerdoudi.

Al Omrane Tamesna doit faire face à un problème de taille : General Contractor, un des plus grands promoteurs engagés dans la ville nouvelle, est en pleine crise et ses chantiers sont à l’arrêt. Le promoteur français qui a subi de plein fouet la crise immobilière devait construire plus de 5 000 logements dans la ville de Tamesna, mais il n’a pas encore livré un seul appartement à ce jour. «Les 5 000 logements devaient être livrés sur 4 tranches dont une première de 1 700 logements cette année. Les clients mécontents se sont constitués en association pour réclamer leurs droits auprès du promoteur immobilier», explique Nabil Kardoudi, PDG d’Al Omrane Tamesna, qui suit de près l’évolution de la situation. D’ailleurs, le ministre de l’habitat vient de lancer une enquête approfondie dans le but de trouver une solution et «protéger les intérêts des futurs habitants de Tamesna».

Serait-ce la dernière ligne droite vers le dénouement du conflit General Contractor Maroc (GCM) à Tamesna?

Pour rappel, suite à la défaillance du promoteur immobilier GCM, qui n’a pas pu livrer dans les délais des logements acquis, une commission de médiation a été constituée, début septembre, par le ministère de tutelle. Cette cellule a pour mission d’écouter les différents partenaires impliqués dans le dossier: Al Omrane, GCM ainsi que les clients lésés.

«Notre rôle consiste à examiner les problèmes en détail et à dégager avec les parties concernées les solutions possibles pour régler définitivement ce conflit», indique-t-on auprès de la tutelle. Jusque-là, la commission a reçu environ 200 clients.

Au cours de la réunion qui a eu lieu la semaine dernière, «André Der Krikorian a annoncé avoir pris toutes les dispositions pour régler rapidement les problèmes en suspens et pour qu’aucun client ne soit lésé».

En clair, le promoteur défaillant a cédé la totalité de l’affaire à une nouvelle société, qui a pignon sur rue à Casablanca et dont le PDG n’est autre que Fathallah Berrada, ancien président du directoire de la Bourse de Casablanca, reconverti dans l’immobilier. A priori, les nouveaux repreneurs optent pour le maintien de la raison sociale GCM.

Or, selon les clauses de la convention telle que signée avec Al Omrane, -et cela est valable pour tous les autres promoteurs immobiliers-, «GCM n’a pas le droit de céder ses activités à une société tierce sans l’aval de la holding». Mais malgré ce vice de forme, «Al Omrane a quand même décidé d’envisager la transaction à condition que la nouvelle société présente un dossier complet», poursuit notre interlocuteur.

Cependant, et après de multiples rencontres, la nouvelle société GCM n’a toujours pas satisfait aux exigences d’Al Omrane en termes de références professionnelles, de garanties financières, juridiques, particulièrement de garanties relatives à l’achèvement dans les délais du projet en rade. Ces garanties pourraient être financières ou prendre la forme d’une caution bancaire ou d’une assurance.

Le premier dossier présenté par la nouvelle société GCM fait donc état d’une assise financière de 30 millions de DH. Quand on sait que le litige porte sur environ 1.500 logements et commerces, le montant de la transaction paraît dérisoire.

«Il s’agit effectivement d’une offre financière insuffisante pour pouvoir assurer le financement du projet en suspens. C’est pourquoi nous avons demandé l’extension de la garantie financière, avant de lui accorder l’agrément final», ajoute le responsable du ministère de tutelle.

Sur un tout autre registre, plusieurs appartements construits par GCM sont déjà achevés, mais ne peuvent être cédés car frappés d’une saisie conservatoire suite à la plainte des sociétés sous-traitantes dont les prestations n’ont pas été réglées par GCM.

Afin d’éviter que les mêmes problèmes ne surviennent avec le repreneur, une autre commission a été constituée, composée cette fois-ci de juristes et d’experts juridiques et financiers.

Cette semaine, le nouvel acquéreur devra présenter un nouveau dossier avec des garanties suffisantes pour pouvoir mener à bien le chantier et rassurer les clients lésés.

Et si GCM ne satisfait pas aux exigences d’Al Omrane dans un délai d’une semaine, deux solutions sont envisagées par la tutelle: le projet pourrait être confié à un autre repreneur. D’ailleurs «les candidats ne manquent pas», assure-t-on auprès du ministère. Autre scénario prévisible: la reprise du projet par Al Omrane. Une chose est sûre: le département de Hejira veut boucler ce dossier dans les plus brefs délais.

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C’est le grand ménage dans les contrats liant les promoteurs à Al Omrane pour l’aménagement de la ville nouvelle de Tamesna.

Les promoteurs qui n’ont pas respecté les cahiers des charges ont été contraints de restituer les terrains mis à disposition par Al Omrane.

Selon le schéma des conventions, l’Etat leur affectait des «îlots» semi équipés. En échange, le promoteur s’engage à réaliser un certain nombre d’équipements selon un échéancier fixé à l’avance. C’est le cas par exemple des équipements publics et des logements à faible valeur mobilière destinés au relogement de bidonvillois. Mais le constat aujourd’hui est que la plupart des promoteurs ont eu du mal à respecter leurs engagements.

Crise économique et mévente des programmes immobiliers ont plongé plusieurs d’entre eux dans l’incapacité d’aller au bout de leurs opérations.

Des mises en demeure sont généralement adressées aux promoteurs concernés et des réunions organisées pour étudier les dossiers. En principe, des délais supplémentaires sont également accordés. Une sorte de seconde chance mais que quelques promoteurs n’ont pas su saisir.

A Tamesna, un premier accord a été signé avec General Contractor auprès duquel Al Omrane Tamesna a récupéré une trentaine d’hectares.
Un autre est en cours de finalisation pour la restitution de 35 hectares auprès de Marina d’Or.

Al Omrane Tamesna s’apprête aussi à résilier son «contrat» avec 5 autres promoteurs pour un total de 32 hectares. En tout cas, des mises en demeure leur ont déjà été adressées.

Trois ans et demi après le lancement, le chantier de Tamesna avance. Elle compte près de 15.000 habitants et devrait en attirer 25.000 d’ici 2020. Dans cette ville nouvelle, près de 98% des infrastructures de base sont réalisées. Des commerces de proximités ont vu le jour, 4 écoles, un collège ainsi qu’un centre de santé. La ville est également en train de négocier avec l’Education nationale pour l’implantation d’un campus universitaire.

Reste le problème de la connexion de la nouvelle ville à ses voisines, notamment Rabat. La route venant de Témara reste insuffisante. La rocade, dont les travaux seraient lancés en 2011, pourrait régler le problème.

A Tamesna, l’on s’apprête aussi à lancer les travaux pour la réalisation de la zone industrielle. Le souci majeur par rapport aux nouvelles villes est d’éviter d’en faire des villes-dortoirs en y créant de l’activité.

A Tamansourt par exemple, une plate-forme industrielle intégrée sera mise en place sur 340 hectares. Auparavant, il était question d’aménager uniquement une zone industrielle. Dans cette nouvelle ville, la première tranche de 1.200 hectares est pratiquement achevée et 17.000 logements sont prêts. Tamansourt qui compte actuellement près de 30.000 habitants a enregistré le désistement d’un seul promoteur immobilier mais au niveau de la zone d’extension. Seul problème pour cette ville, construire son propre cachet et récupérer son centre-ville squatté par un bidonville, évacué aujourd’hui à 80%.

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