La loi oblige le bailleur à louer le logement en bon état

Et ce pendant toute la durée de la location.

Cela ne signifie pas pour autant qu'il soit nécessaire de le remettre à neuf à chaque changement de locataire.

Ainsi, le propriétaire devra remplacer les équipements qui fonctionnent mal en raison de leur vétusté, par exemple un ballon d'eau chaude ou un chauffe-eau.

Excédés de vivre dans des locaux délabrés et vétustes, 60 locataires de trois barres d'immeubles d'Asnières-sur-Seine (Hauts-de-Seine) avaient fait condamner en mars 2012 France Habitation à leur verser 180.000 euros.

Les listes des dysfonctionnements et saletés établies à l'époque des faits par les huissiers de justice n'en finissent pas.

- Interrupteurs brûlés,
- Néons manquants,
- Vitres cassées,
- Portes sans poignée,
- Murs sales...

Ce mardi 03/12/2013, la cour d'appel de Versailles a confirmé le jugement rendu en première instance et même augmenté  la somme des indemnités : le bailleur devra verser 4.000 euros à chacun des locataires, soit 1.000 euros de plus que lors du premier jugement.

"C'est une grande victoire qui confirme qu'un loyer modéré ne signifie pas que le bailleur aurait des obligations modérées", a réagi auprès de MYTF1News l'avocat des plaignants, qui se félicite qu'une "action commune ait permis de faire porter leur voix".

Pour Me Arnaud Métayer-Mathieu, "France Habitation a été condamné car elle a manqué à son obligation la plus essentielle : offrir au locataire la jouissance paisible des lieux. Cette jouissance paisible implique un logement décent conforme aux règles d'hygiènes et de sécurité".

En mars 2012, le tribunal d'instance d'Asnières avait reconnu le préjudice de jouissance dont les locataires, qui avaient adressé en vain des courriers de protestation au bailleur, avaient été victimes de 2006 à 2011.

Logement humide
 
La question de savoir si un bailleur est obligé d'effectuer certains travaux dans le logement loué est toujours une source importante de contentieux car, les textes étant de portée générale, tout dépend bien souvent de la situation concrète.
 
Ainsi, concernant la VMC, il n'y a pas de réglementation qui oblige très précisément le bailleur à en installer une dans le logement.
 
Cependant, l'article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent précise que « les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ». Par ailleurs, de manière générale, le bailleur doit assurer au locataire la « jouissance paisible du logement » (article 6 de la loi du 6 juillet 1989).
 
Très concrètement, et sans omettre la nécessité d'effectuer une vérification technique des lieux, s'il est avéré que le défaut de ventilation est tel qu'il nécessite des travaux particuliers et que ce défaut de ventilation est à l'origine de dégradations du logement et du mobilier, qu'il entraîne des problèmes de santé pour les occupants, que les locataires n'en sont pas à l'origine et qu'il ne peut y être remédié par une simple aération des pièces par ouverture des fenêtres, alors le bailleur est tenu de remédier au problème.
 
Quant à savoir si l'installation d'une VMC est le meilleur moyen de résoudre le problème, il convient de faire appel à un spécialiste. Il peut s'agir d'un artisan, s'il n'y a pas encore de contentieux, ou bien d'un expert judiciaire, si le cas est litigieux.
 
Installation électrique obsolète
 
Tout au long de la location, le bailleur doit veiller au bon état d'usage et au bon fonctionnement du logement ainsi que des équipements mis à la disposition des locataires.
 
Il se doit par exemple d'assurer la pérennité du fonctionnement du chauffage et de l'électricité.
A ce titre, vous pouvez vous fonder notamment sur les dispositions du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.
 
Ces dispositions précisent que tout logement doit notamment être équipé de réseaux et branchements en électricité « en bon état d'usage et de fonctionnement » avec une alimentation répondant aux « besoins normaux des occupants ». Le réseau électrique doit « permettre l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne ».
 
Sur la base de ces dispositions, vous pouvez contraindre votre bailleur à réparer l'installation, si elle est dangereuse notamment, et ce sans risquer la résiliation de votre contrat de location.
 
Problèmes d'isolation
 
Le propriétaire a l'obligation de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement. Il a aussi l'obligation d'entretenir le logement et d'y faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en bon état des locaux loués. Ces obligations subsisteront pendant la durée du contrat de location.
 
Si votre bailleur refuse de faire des travaux d'isolation de vos fenêtres alors que vous n'êtes pas à l'origine de leur mauvais état, mettez-le en demeure de faire les réparations sur le fondement des articles 6a) et 6c) de la loi du 6 juillet 1989.
 
S'il persiste dans son refus, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation (renseignez-vous à la préfecture du lieu du logement), qui donnera un avis sur votre litige ou bien saisira le juge d'instance pour obliger votre bailleur à effectuer les travaux d'isolation de vos fenêtres.
 
Velux défectueux
 
Bailleurs et locataires sont souvent en litige concernant la cause des désagréments subis dans le logement.
 
C'est bien normal puisque l'origine du problème va également déterminer qui, du locataire ou du bailleur, doit prendre en charge les éventuels travaux nécessaires pour y remédier.
 
Le bailleur doit délivrer au locataire un logement en bon état d'usage et de réparation, assurer au locataire la jouissance paisible du logement et entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu au contrat. Bien entendu, le locataire serait responsable des dégradations et perte survenues par sa faute.
 
Dans le cas d'infiltration d’eau, il faut d'abord trouver d'où viennent les infiltrations en prenant l'avis d'un artisan ou en se fondant sur le rapport d'un expert.
 
Si les infiltrations proviennent de la vétusté des fenêtres, d'un vice caché ou de tout autre problème dont vous n'êtes pas à l'origine, il vous faudra mettre en demeure le bailleur de procéder aux réparations dans un délai raisonnable, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
 
Passé le délai, vous pourrez choisir de tenter de résoudre le problème par voie amiable (avec l'aide d'une association comme la CGL par exemple), de tenter une conciliation (devant la commission départementale de conciliation ou devant un conciliateur de justice) ou d'utiliser la voie contentieuse (saisine du tribunal d'instance du lieu de situation de l'immeuble).
 
Baisse de loyer pour nuisance ?
 
En vertu de l'article 6 b) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, sauf si le locataire s'était engagé dans une clause spécifique à y remédier en effectuant des travaux.

Le bailleur doit donc procéder aux travaux nécessaires pour supprimer les troubles, vices ou autres défauts, mais il est également susceptible d'engager sa responsabilité si le locataire subit un préjudice du fait de cette situation.
 
Dans certains cas, la bonne attitude est de demander au propriétaire d'agir pour faire cesser les troubles. La loi ne prévoit pas la possibilité de demander une diminution de loyer dans cette hypothèse.
 
En revanche, vous pouvez exiger du bailleur à la fois qu'il réalise les travaux nécessaires pour faire cesser le trouble, mais également qu'il vous rembourse les préjudices que vous avez pu subir et évaluer.
 
Il est bien entendu tout à fait possible que l'indemnisation représente une partie des loyers versés pendant les mois de nuisance. Pour forcer un bailleur à agir, il peut être efficace d'obtenir du juge une condamnation du bailleur à effectuer les travaux sous astreinte (indemnité par jour de retard).
 
Signer un état des lieux ne revient pas à accepter le logement tel quel
 
En vertu de l'article 6a) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de « délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ».
 
Cela signifie que tout ce qui est loué avec le logement doit fonctionner et doit pouvoir être utilisé dans des conditions normales. Cette obligation pèse sur le bailleur, même si les problèmes n'ont pas été mentionnés dans l'état des lieux.
 
En effet, l'état des lieux ne signifie pas acceptation du logement en l'état sans possibilité de demander que les éléments fonctionnent. Sur le fondement de ce texte, vous devez donc mettre en demeure le bailleur d'effectuer les travaux nécessaires dans un délai raisonnable, par lettre recommandée avec avis de réception.
 
Si le bailleur ne fait rien passé le délai et qu'il ne soit pas ouvert au dialogue, il vous faudra saisir le tribunal d'instance du lieu de situation de l'immeuble afin qu'il condamne le bailleur à remédier aux différents problèmes, au besoin sous astreinte par jour de retard. Vous pourrez également demander des dommages et intérêts si cette situation vous a causé des préjudices. Il faudra alors les prouver et les évaluer.