La société civile immobilière (SCI)

Deux possibilités pour acheter à plusieurs des logements :
 
- L’indivision
- La société civile immobilière (SCI).
 
Cette dernière donne une liberté d’organisation exceptionnelle, car les statuts prévus au départ permettent de faire du sur-mesure pour la constitution d’un patrimoine familial ou l’anticipation de sa transmission dans les meilleures conditions.
 
Les statuts de votre SCI doivent correspondre à votre objectif (création d’un patrimoine, protection du conjoint…). Pour vous en assurer, consultez un professionnel – avocat ou notaire – qui les rédigera pour vous. Coût de l’opération : entre 1 500 et 2 500 euros, voire le double si votre situation est complexe (famille recomposée, par exemple) ou le montage très élaboré.
 
Attention, une SCI vous oblige, chaque année, à convoquer une assemblée générale et à tenir à jour la comptabilité. Il est donc inutile, car coûteux, d’en créer une pour l’achat d’un petit studio mis en location. De même, sachez qu’avec une SCI, la location d’un bien meublé est interdite.
 
Face à ces contraintes, la SCI a des atouts à faire valoir.
 
En vous nommant gérant, vous garderez la main sur votre patrimoine immobilier, même si vos enfants en sont les associés. Vous pouvez vous donner tous les pouvoirs de gestion (location, cession du bien…) et même prévoir de rester décisionnaire à vie, en indiquant dans les statuts que le gérant doit être révoqué à l’unanimité. Ce n’est pas possible dans une indivision, car les décisions sont toujours prises à la majorité simple, ou des deux tiers en cas d’importants travaux ou de vente.
 
L’autre intérêt d’une SCI est qu’un associé ne peut pas forcer les autres à vendre le bien immobilier. C’est le contraire dans une indivision, où, en cas de mésentente, un indivisaire peut provoquer le partage en lançant une action en justice.
 
 
Droits minorés
 
 
Côté transmission, la SCI offre aussi des avantages. Lorsque vous détenez un bien en direct, vous ne pouvez pas le transmettre sous forme de donation-partage à plusieurs de vos enfants, puisque cette donation doit porter sur des biens distincts. Or c’est tout à fait possible si ce bien est détenu par le biais de la SCI, puisque vous donnez des parts distinctes de cette société.
 
Il est aussi possible de minorer les droits de donation à condition d’acheter le bien à crédit, et de donner les parts juste après l’acquisition. « Les droits sont calculés sur la base de la valeur nette de la SCI, c’est-à-dire la valeur du patrimoine moins les dettes », précise Philippe Pescayre, avocat associé au Cabinet Alérion. Si votre crédit est de la même valeur que le bien immobilier acheté, vous transmettrez des parts d’une valeur nulle, sans être taxé.
 
Les SCI constituées en famille sont en général soumises à l’impôt sur le revenu. Les associés sont alors imposés comme s’ils détenaient le bien en direct. Dans ce cas, la SCI déduit les charges (intérêts d’emprunt, travaux, assurances…) des loyers qu’elle encaisse. Les revenus nets sont ensuite intégrés aux revenus des associés, et imposés chaque année selon leur tranche marginale d’imposition (avec en plus les prélèvements sociaux de 15,5 %).
 
Une SCI peut aussi être soumise, sur option irrévocable des associés, à l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, elle paie un impôt sur le bénéfice (15 % s’il est inférieur à 38 120 euros par an et 33,33 % au-delà). Chaque année, les associés décident de se distribuer sous forme de dividendes tout ou partie des bénéfices nets, ou de les laisser en réserve dans la société. Mais attention, ce système qui semble plus favorable ne l’est plus du tout au moment de la revente du patrimoine immobilier. Car dans ce cas, la SCI ne bénéficie pas de l’abattement pour durée de détention. Pire, la plus-value taxable est majorée, car elle réintègre l’amortissement du bien, déduit chaque année des loyers encaissés par la société. Au final, l’impôt sur les plus-values sera donc largement plus élevé.

Quelques questions/réponses : "Je dois racheter des parts de SCI à mon compagnon pour 100 000 euros. Puis-je passer par un avocat fiscaliste ou dois-je obligatoirement passer par un notaire ? Et, dans un cas comme dans l'autre, à combien s'élèveront les frais liés à ce rachat de parts ?"   Vous avez, en fait, le choix entre faire un acte sous seing privé auprès d'un avocat ou alors un acte notarié. Dans les deux cas vous aurez des frais incompressibles. Pour un prix de 100 000 euros, vous devez compter 5 % de la valeur en droit d'enregistrement, car la société est à prépondérance immobilière. Ensuite, il faut ajouter environ 100 euros de frais de greffe, si l'acquéreur ne figure pas sur le K Bis. Et si cette cession de parts entraîne des changements au regard des statuts et du K Bis (transfert de siège, nouveau gérant, démission de l'ancien…), il y aura des frais de greffe supplémentaires.   Ensuite, vous devrez payer des honoraires qui varient en fonction du professionnel qui rédigera l'acte. Le notaire que nous avons interrogé estime à 1 000 euros hors taxe le procès verbal de modification des statuts, la mise à jour des statuts et la formalisation. Ces honoraires seront majorés en cas de transfert de siège, de nouveau gérant...   "En concubinage, nous souhaitons acheter notre appartement. On nous a conseillé de constituer une société civile immobilière (SCI). Quel est l'intérêt?"   La SCI permet d'organiser plus facilement une séparation. Celui qui souhaite conserver le bien va pouvoir acquérir les parts de l'autre à moindre coût. En effet, les droits de mutation sont calculés sans la part du crédit en cours à rembourser et ce sans remettre en cause les conditions d'octroi du prêt. Autre avantage, la SCI permet d'optimiser fiscalement la transmission et de protéger le survivant, en lui laissant la possibilité d'occuper le bien et de le gérer librement. Un point important pour le concubin, car celui-ci n'hérite de rien en cas de décès.   « Dans une société civile immobilière (SCI), un appartement est prêté à titre gracieux mais nécessite des travaux. Peut-on déduire les frais de rénovation des bénéfices réalisés avec d'autres biens ? »   Les SCI qui mettent gratuitement à la disposition de leurs associés des logements dont elles sont propriétaires sont considérées comme se réservant la jouissance de ces logements. La valeur locative (le loyer théorique) du logement n'a pas à être déclarée dans les recettes brutes de la SCI, mais en contrepartie, les charges afférentes au logement ne sont pas admises en déduction. Par conséquent, les frais de rénovation ne sont pas déductibles des bénéfices réalisés par les autres biens.