Que faire en cas de vice caché dans un logement au Maroc ?

Nombreux sont les acquéreurs qui se plaignent de la qualité des logements livrés ou de l’apparition de certains défauts de construction ou de finition à peine quelques mois après l’occupation des lieux.
 
La montée en flèche des prix du mètre carré depuis 2007, alimentée par une demande en forte croissance, a en effet attiré beaucoup de non-professionnels vers le métier de la promotion immobilière. Ils ont développé des logements ne répondant pas aux normes de sécurité et de bien-être ou encore qui comportent des vices cachés, tout en les proposant sur le marché au prix fort. Ceci sans parler des grands groupes dont la qualité de certains de leurs projets peut aussi laisser à désirer, ou qui ne respectent pas leurs engagements vis-à-vis des acheteurs.
 
Les cas les plus fréquents vont des nuisances sonores liées à des défaillances techniques, à l’apparition de fissures aux murs, en passant par l’insuffisance des places de parking ou encore la dégradation de la plomberie, des installations électriques et tout ce qui est relatif à la finition du bien».
 
Cela peut aller au-delà car «même le non-respect du concept du projet commercialisé peut rentrer dans le cadre de vice caché. De même pour les prestations annexes promises, à l’instar d’une piscine collective, d’une vue sur golf ou sur mer ou d’un jardin inexistants au moment de la livraison du bien.
 
Les clients insatisfaits vont jusqu’à intenter des actions en justice pour obtenir une remise ou encore demander le remboursement intégral du prix d’acquisition. Les avocats et experts contactés confirment que nombre de dossiers sont au tribunal pour cause de non-respect des engagements pris au préalable par les promoteurs.
 
Il faut préciser toutefois qu’il n’existe aucune législation précise qui régit ce type de problèmes ou qui définit avec exactitude la nature des vices cachés, à part le dahir des obligations et des contrats (DOC) et la loi 31-08 sur la protection du consommateur.
 
L’article 542 du DOC stipule que «le vendeur garantit les vices de la chose qui en diminuent sensiblement la valeur, ou la rendent impropre à l’usage auquel elle est destinée d’après sa nature ou d’après le contrat (…). Il garantit également l’existence des qualités par lui déclarées, ou qui ont été stipulées par l’acheteur». Néanmoins, le vendeur n’est pas responsable des vices apparents au moment de la vente car il est considéré que l’acheteur les a pris en compte avec toute conscience avant la conclusion de la transaction.
 
En tout cas, le DOC a fixé pour l’acquéreur un délai d’un an pour découvrir le vice caché et remettre en cause le contrat de vente.
 
La loi sur la protection du consommateur a apporté des précisions en la matière selon la nature de l’acquéreur. En effet, si le client est une personne physique qui utilise le bien pour son habitation personnelle, le délai de prescription est porté à 2 années à partir de la date de la conclusion du contrat. Par contre, si l’usage du bien est à titre commercial, le délai est maintenu à une année.
 
Quoi qu’il en soit, dès que le vice caché ou l’absence de qualité sont découverts, l’acquéreur doit obligatoirement faire appel à un huissier de justice pour le constater. Dans le cas où le préjudice causé est collectif et touche ainsi les parties indivises d’un bien immobilier, le particulier doit en informer le syndic qui lui-même engage la procédure. Quand le problème est observable de visu, le huissier dresse son procès- verbal immédiatement. Mais s’il nécessite l’intervention d’un spécialiste, le huissier peut faire appel à un expert en vue de constater le préjudice. Une fois le PV rédigé, une mise en demeure doit être envoyée au vendeur pour ainsi engager sa responsabilité. Notons que le délai de prescription s’interrompt de facto dès que le vendeur reçoit cette notification.
 
L’action en justice dure entre 6 et 12 mois
 
Le préjudice causé par le vice peut être réparé par voie amiable entre les parties. Mais, au cas où le vendeur ne se manifeste pas ou n’exprime aucune volonté de procéder aux réparations, l’acquéreur a la possibilité de porter l’affaire devant la juridiction compétente.
 
A partir du moment où le vendeur est déclaré responsable des vices cachés par le juge, l’acquéreur peut, à son choix exclusif, demander une action estimatoire (diminution du prix) ou rédhibitoire (annulation de la vente). S’il choisit la première option, un expert assermenté est engagé par le tribunal pour évaluer le montant correspondant à la perte subie  que le vendeur devra lui verser.
 
En revanche, s’il préfère annuler le contrat de vente, le vendeur est tenu de lui rembourser en plus du prix d’acquisition du bien, l’ensemble des frais engagés au titre de ladite acquisition.
 
Il est des cas où le juge estime que le vice caché existe bel et bien, mais qu’il n’est pas suffisant pour justifier l’annulation de la vente. Dans cette situation, il ne reste à l’acquéreur que la possibilité de demander une action en diminution de prix.
 
Par ailleurs, au cas où il est prouvé que le vendeur avait déjà connaissance de l’existence du défaut au moment de la vente, ce dernier peut être condamné à verser des dommages et intérêts. Et comme les actions en justice prennent du temps, de 6 à 12 mois, l’acquéreur a la possibilité de procéder lui-même aux réparations nécessaires à condition d’avoir au préalable contacté le huissier de justice pour constater le préjudice. Il devra garder toutes les factures liées à la réparation et les imputer par la suite au promoteur.
 
Pour échapper à cette garantie des vices cachés que doit offrir tout vendeur à son client, nombre de promoteurs n’hésitent pas à obliger l’acquéreur à signer une décharge, limitant leur responsabilité en cas de découverte d’une quelconque faille. D’autres insèrent dans le contrat de vente une clause selon laquelle l’acquéreur déclare avoir visité le bien et avoir pris connaissance de ses caractéristiques et ne soulève aucune réserve pouvant engager la responsabilité du promoteur.
 
Les experts qualifient cette clause ou cette décharge d’abusive. «Même avec une décharge, le vendeur n’est nullement protégé devant la justice et n’est pas dégagé de ses responsabilités», assure M. Sbai. Me Anibar qualifie pour sa part cette clause de nulle, selon les articles 18 et 19 du DOC.
 
La solidité du bien est couverte par la garantie décennale
 
En plus de la garantie des défauts de la chose vendue, le promoteur est tenu de garantir la solidité du bien immobilier vendu. Il est ainsi obligé de souscrire à la garantie décennale selon l’article 769 du DOC. Vis-à-vis de l’acquéreur, le promoteur doit réparer, pendant 10 ans, les défauts rendant le logement impropre à sa destination ou affectant sa structure.
 
Cette garantie couvre les dommages survenant à tout élément du bien immobilier et qui ont pour effet de compromettre sa consistance ainsi que les dommages susceptibles d’affecter l’un des éléments de l’ouvrage ou l’un de ses équipements indissociables. Une fois mise en jeu, la garantie décennale engage la responsabilité de l’ensemble des professionnels impliqués dans la construction du bien dont l’architecte, l’ingénieur, le bureau d’études et l’entrepreneur.
 
Notons que cette couverture contractuelle concerne les biens immobiliers neufs qui ont moins de 10 ans d’existence. En revanche, les autres logements de plus de 10 ans ne sont couverts qu’en cas de vices cachés. En effet, en cas d’apparition d’un défaut qui était caché au moment de la vente, l’acquéreur a le droit de faire jouer l’action des garanties de vices cachés prévue par le DOC.
 
Architectes, topographes... Ces professionnels qui peuvent conseiller avant l’acquisition
 
Les promoteurs immobiliers, non professionnels ou de mauvaise foi, pourraient profiter de la méconnaissance du marché par les acquéreurs potentiels pour leur vendre des biens immobiliers de qualité médiocre ou comportant des défauts.
 
Pour éviter de faire face aux problèmes des vices cachés, M. Sbai recommande fortement de prendre conseil auprès des professionnels du bâtiment (architectes, ingénieurs…) pour vérifier l’état du bien immobilier. Il est conseillé aussi de mesurer la superficie du bien en faisant appel à un topographe.
 
De plus, il convient d’insérer dans le contrat de vente toutes les caractéristiques observées du bien, au détail près, pour éviter ainsi tout amalgame avec le promoteur ou toute mauvaise interprétation.
 
Une fois cette étape franchie, M. Sbai préconise de faire appel à un juriste pour prendre conseil au moment de la lecture et de la signature du contrat de vente. Cela est d’autant plus recommandé en cas de vente sur plan.
 
Source : la vie eco