Logement : plus de baisse en 2009

Après Century 21, la FNAIM annonce à son tour que les prix des logements anciens devraient chuter de 10% en 2009, après une baisse de 3,1% en 2008.

On s'attend à une baisse timide, les raisons :

La France ne connaît ni surproduction massive, ni défaillance majeure de promoteurs, quasiment pas d'impayés de crédit mettant les emprunteurs en difficulté. Cette prudence vis-à-vis du crédit, que certains qualifiaient avant le séisme financier de rigide et conservatrice, paie.

Le printemps, haute saison pour les déménagements et les achats de maisons et d'appartements, sera décisif pour indiquer la tendance du marché immobilier, en 2009. Tous les professionnels, promoteurs, agents immobiliers, notaires et banquiers, ont enregistré un arrêt brutal des transactions au 4e trimestre 2008. Selon le Crédit foncier, plus de 1,33 million de foyers ont acheté un logement, en 2007, pour y habiter ou le louer, et ils n'étaient plus que 795 000, en 2008, soit 23 % de moins.

Dans l'ancien, les notaires constatent aussi une chute du nombre des transactions, à peine moindre, de l'ordre de 20 % avec un brusque ralentissement en fin d'année. Aucune région n'est épargnée. Paris et sa région, réputés à l'abri, étant donné la pénurie de logements, ont été gagnés par la paralysie, avec, dans la capitale même, une baisse du nombre de transactions de 24 %.

Du côté des banquiers : 12 % d'emprunteurs immobiliers en moins en 2008 qu'en 2007, 1,29 million, contre 1,48 million de ménages, soit 290 000 clients évaporés.

Aucun observateur ne s'aventurerait à affirmer que le marché a atteint son plus bas, mais quelques indicateurs, au cours des deux premiers mois de 2009, redonnent espoir. Un frémissement des ventes commence à être constaté. Pour les biens plus chers, les acheteurs souvent déjà propriétaires ont besoin de vendre et sont bloqués.

Les promoteurs, eux, sont presque contents. Nexity, par exemple, se réjouit du regain de fréquentation de ses bureaux de vente. Les mesures gouvernementales temporaires commencent à produire leurs effets. La réforme de l'avantage fiscal pour l'investissement locatif avec l'adoption de l'amendement Scellier et Carrez accorde une réduction d'impôt de 25 % sur le prix d'un logement neuf acheté en 2009 et en 2010 en vue de le louer. Autre coup de pouce significatif : le doublement du prêt à taux zéro jusqu'à fin 2009. Les acquéreurs y trouvent, en plus de la baisse des taux, l'élément déclencheur qui leur manquait pour passer à l'acte.

La pénurie de crédit, qui a sévi au second semestre de 2008, est moins aiguë, et les désistements sont en baisse, car, là aussi, les acheteurs intègrent les exigences des banquiers, d'un apport personnel plus conséquent, d'au moins 20 %, et de prêts moins longs. La durée moyenne des emprunts est, en effet, redescendue à 220 mois (18 ans et 4 mois), soit 8 mois de moins qu'en 2007, selon l'Observatoire crédit logement.

La chasse aux bonnes affaires est ouverte et les acheteurs se décident si les vendeurs consentent des rabais conséquents. Certains sites comme Privateimmo.com, surfent sur la crise, en proposant des logements décotés. Les méventes des promoteurs, soit environ 6 000 logements achevés, sur toute la France, alimentent de tels sites.