Les honoraires des syndics de copropriété dérapent

Inspiré d'un article du monde

Les syndics de copropriété sont à nouveau sur la sellette, avec 4 enquêtes, menées par 2 associations de consommateurs et 2 magazines spécialisés.

Toutes concluent à des dérapages répétés sur les honoraires, malgré un accord signé en 2007. Syndicats professionnels et associations d'usagers s'étaient accordés sur un contrat type de syndic.

Ce document recense 44 tâches de gestion courante rémunérées dans le cadre d'un forfait annuel et limite les honoraires supplémentaires pour prestations particulières.

- Dans son numéro d'avril à paraître le 25 mars, Le Particulier publie les résultats de son enquête portant sur 3 320 contrats de syndics. Les honoraires des administrateurs de biens ont, sans raison, bondi de 6 % en région parisienne et atteignent 143 euros par appartement, en 2008, voire 146 euros à Paris même. Les gestionnaires de province sont plus sages, avec un forfait annuel de 122 euros et une hausse limitée à 1,9 %, depuis 2007. Les copropriétaires d'immeubles de moins de 20 appartements paient le prix fort, un forfait de 250 euros, en hausse de 6,8 %.

Les grands groupes sont les plus chers. Seules 40 % des copropriétés sont, en outre, dotées d'un compte bancaire séparé, distinct de celui du syndic, une proportion qui s'explique par des tarifs dissuasifs de 49,60 euros par lot et par an !

"20 % des syndics ignorent la recommandation du CNC et la moitié de la profession facture encore des prestations normalement incluses dans le forfait annuel, comme la tenue du carnet d'entretien de l'immeuble, le relevé des compteurs d'eau ou la déclaration d'un sinistre à l'assurance" Particulier.

- La Confédération logement et cadre de vie (CLCV) a "épluché" 110 contrats et constate que seuls 13 % d'entre eux sont conformes à l'avis du CNC tandis que 19 % reprennent moins de 30 points sur les 44.

"On voit se multiplier les prestations supplémentaires, comme la mise à jour de la liste des copropriétaires, la transmission des archives au successeur, facturée près de 600 euros par un syndic de Seine-Saint-Denis, des frais de clôture de compte de 100 euros par lot, des frais d'informatique de 7,60 euros par lot et par trimestre..."

- "Certains syndics suppriment subrepticement quelques lignes du contrat officiel, ce qui est pernicieux car les copropriétaires se croient, de bonne foi, protégés et ne le sont plus", raconte le directeur de l'Association des responsables de copropriété (ARC), dont l'enquête sur 1 049 contrats dresse le même constat. On y trouve quelques perles, comme la facturation de "frais de vote électronique", "d'établissement de devis pour 700 euros", ou du "temps d'attente entre la fin des heures ouvrables du cabinet, à 17 h 30, et le début de l'assemblée générale, à 19 heures".

- La revue 60 millions de Consommateurs s'apprête à publier des conclusions encore plus sévères et d'autant plus gênantes qu'elles émanent de l'Institut national de la consommation. Elles contredisent une précédente enquête de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF), qui aboutissait à un taux de conformité des contrats de 89 %...

A la suite de ces révélations concordantes, l'embarras est sensible au secrétariat d'Etat, où l'on plaide que la profession a fait de réels efforts. Des consultations sont donc en cours pour déterminer s'il faut, ou non, rendre le contrat type obligatoire.

Qu'est-ce qu'un syndic ? Le syndic représente les copropriétaires d'un immeuble. En vertu de la loi du 10 juillet 1965, il est notamment chargé de l'entretien des parties communes (voies d'accès, cour, escalier, ascenseur, etc.). C'est également lui qui embauche ou licencie le personnel de l'immeuble, le cas échéant. Il est assisté par le conseil syndical, dont les membres sont élus par l'assemblée générale parmi les copropriétaires et qui élisent ensuite leur président.   Le syndic peut être une personne physique (un des copropriétaires) ou, le plus souvent, une personne morale. Des syndics peuvent ainsi être des sociétés chargées de gérer plusieurs immeubles. D'après la dernière enquête logement de l'Insee, en 2006, on comptait 8,4 millions de logements en copropriété en France pour 560 000 copropriétés. Ces dernières sont représentées par 12 200 syndics, dont 95 % de professionnels.   Pourquoi les syndics sont-ils critiqués ? Les syndics professionnels de copropriétés sont régulièrement mis en cause. On leur reproche notamment l'opacité des tarifs pratiqués et de leurs comptes.   Fin mai 2013, l'association de consommateurs UFC-Que choisir et l'association des responsables de copropriétés (ARC-UNARC) ont de nouveau dénoncé les abus des principaux syndics, affirmant que de nombreux contrats sont truffés de clauses "parfois illicites, parfois abusives".   Parmi les pratiques les plus décriées figurent  :   - la surfacturation ("entre 15 % et 40 %" selon UFC-Que choisir) opérée lorsqu'une copropriété demande un compte bancaire séparé (permettant une plus grande transparence de la comptabilité) au lieu du compte global du syndic, englobant l'ensemble des copropriétés gérées. Ou bien des actes simples facturés à un prix exorbitant : UFC-Que choisir donne ainsi l'exemple d'une "simple copie du règlement de copropriété" facturée 179 euros par un syndic professionnel.   Les deux associations ont alors annoncé la création d'un "observatoire des syndics", qui étudiera "les pratiques tarifaires et contractuelles" de ces professionnels.

Hervé Novelli, secrétaire d'Etat chargé du commerce, doit annonce "une nouvelle réglementation concernant les syndics" de copropriété, dont les pratiques sont régulièrement dénoncées par les associations de consommateurs. "Je souhaite fixer par arrêté la liste des prestations de syndics couvertes par le forfait payé chaque année par les copropriétaires", précise Hervé Novelli. Objectif : éviter que les administrateurs de biens ne multiplient les prestations hors forfait pour accroître leur rémunération.

Plusieurs enquêtes fouillées ont démontré que les abus de facturation des syndics sont légion, ces derniers ne respectant pas pleinement l'avis du Conseil national de la consommation (CNC). En septembre 2007, le CNC avait listé 18 tâches qui relèvent de leurs missions courantes et ne peuvent faire l'objet d'honoraires supplémentaires. Or certains syndics continuent à facturer en supplément des prestations incluses dans le forfait annuel.

L'Association des responsables de copropriété (ARC) a indiqué, début octobre à l'occasion du Salon de la copropriété, que sur 2.060 contrats de 1.290 syndics qu'elle avait étudiés, la moitié était non conforme.

Ainsi, sur 3.220 copropriétaires sondés en mars dernier par Le Particulier, 31% payaient en supplément la mise à jour du carnet d'entretien qui recense les gros travaux effectués dans l'immeuble, 44% l'imputation des consommations individuelles des compteurs d'eau et 40% l'ouverture d'un dossier d'assurance en cas de sinistre, qui font pourtant partie de la gestion courante.

Une autre enquête menée par la Confédération du logement et du cadre de vie (CLCV) relevait d'autres abus : la mise à jour de la liste des copropriétaires ou la saisine - pourtant obligatoire - du conseil syndical afin de pouvoir procéder en cas d'urgence à des appels de fonds étaient sujettes à facturation. Au-delà, la CLCV notait que certaines insuffisances de l'avis du CNC devraient être corrigées. En incluant, par exemple, dans la gestion courante la tenue de l'assemblée générale annuelle des copropriétaires quelle que soit l'heure. Elle demandait au gouvernement de prendre un arrêté qui établirait "la liste précise et exhaustive des tâches de gestion courante". Ce devrait bientôt être chose faite. "Il va falloir à présent négocier pour que l'arrêté ne soit pas un parapluie troué", conclut Bruno Dhont.

L'association des responsables de copropriété (ARC) a relevé 40 points à vérifier. Les plus pressés pourront se focaliser sur 4 principaux.

1- concerne la durée du contrat. En effet, de plus en plus de syndics tentent d'imposer des contrats de 3 ans, au lieu d'un an comme c'est l'usage.

2- vérifiez le coût d'un "compte séparé". Ce dernier facilite non seulement le contrôle financier du travail du syndic mais permet de récupérer les intérêts produits par la trésorerie (avec un compte commun, les gains reviennent au syndic). A moins qu'une dispense soit votée en assemblée générale, le compte séparé est obligatoire. Aussi, certains syndics emploient la "dissuasion tarifaire": nous avons relevé des surcoûts allant jusqu'à 40% du montant des honoraires de base! Au-delà de 5%, refusez.

3- Contrôlez aussi la liste des opérations incluses dans la "gestion courante". Nous voyons de plus en plus de syndics en enlever certaines afin de présenter un prix de base compétitif lors de l'appel d'offre. Des tâches qui seront bien sûr facturées individuellement par la suite, et qui peuvent aller jusqu'à doubler la facture! Les "oublis" classiques? La remise des dossiers au successeur, la gestion des archives après trois ans, ou la gestion des remplacements (congés du gardien, du jardinier...).

4-Enfin, jetez un œil au niveau des honoraires facturés ponctuellement. Les syndics se rattrapent souvent sur ces petits "à côtés", qui, mis bout à bout, font gonfler la note. Une photocopie facturée plus de 0,15 euros, une lettre de rappel au-dessus de 10 euros, des forfaits supplémentaires divers et parfois injustifiés (administratifs, internet, etc.) exprimés par lot et quelquefois par trimestre afin de masquer le coût total... autant d'éléments permettant de repérer rapidement un mauvais contrat.