Promotion immobilière : les dérogations gelées, Casablanca bloquée !

Après une accalmie qui aura duré un peu plus de 2 ans, suite au changement à la tête de l’Agence urbaine de Casablanca (AUC), les relations entre les promoteurs immobiliers et les autorités compétentes en matière d’urbanisme de la ville traversent à nouveau une zone de turbulences. A l’origine de la tension actuelle, le mécontentement des promoteurs par rapport au rythme de traitement des demandes de dérogations.

En résumé, les promoteurs, y compris ceux affiliés à la Fédération nationale de la promotion immobilière (FNPI), reprochent à la wilaya de ne plus tenir les commissions chargées d’instruire et de statuer sur les demandes de dérogations. C’est que, à un moment donné, les documents d’urbanisme de la ville, notamment le schéma directeur d’aménagement urbain (SDAU) et les plans d’aménagement qui en découlent étaient devenus caducs. L’Agence urbaine avait donc initié la conception d’un nouveau SDAU et des plans d’aménagement des différentes zones qui sont tous actuellement en phase d’homologation par le ministère de l’intérieur. Mais, en attendant que ces schémas et plans soient prêts, un système de dérogation a été mis en place, à travers une circulaire publiée en 2003, pour permettre aux promoteurs de continuer d’ouvrir des chantiers.



Aujourd’hui, le système est pratiquement gelé. Pour beaucoup de promoteurs, et sans expliquer forcément ceci par cela, le gel des dérogations a particulièrement coïncidé avec l’arrivée du nouveau wali, Mohamed Halab. Selon une source à la FNPI, «il n’y a eu aucune commission depuis la nomination du nouveau wali alors qu’auparavant il y avait un calendrier connu pour les commissions qui se tenaient au niveau des préfectures, généralement une fois tous les 2 mois, et le wali intervenait systématiquement pour les dossiers qui nécessitaient son arbitrage».

Les raisons de ce gel des dérogations ? Les promoteurs membres de la FNPI disent ne pas les connaître exactement : est-ce simplement passager le temps que le nouveau wali prenne connaissance des dossiers ou est-ce alors une volonté délibérée de mettre fin à ce dispositif, auquel cas ce serait plus une position de principe du wali qu’un refus de dérogations ?

«Il ne s’agit pas de cela», rétorque le gouverneur directeur de l’Agence urbaine de Casablanca, Allal Sakrouhi, pour qui, le nouveau wali n’a pas de position particulièrement négative à l’égard du système des dérogations. «Aujourd’hui, explique M. Sakrouhi, il y a un schéma directeur en cours d’homologation et des plans d’aménagement qui vont avec que nous sommes tenus de respecter». Pour le patron de l’Agence urbaine, si la fréquence des commissions de dérogations a certes baissé, il n’en demeure pas moins que des réunions se sont tenues et des dérogations ont été accordées contrairement à ce que disent les promoteurs. «Il est vrai aussi, poursuit-il, que depuis début 2009, donc bien avant la nomination du nouveau wali, nous avons changé de démarche et nous refusons désormais de statuer sur les projets qui ne sont pas conformes aux orientations du schéma directeur».

Du côté de la wilaya, c’est pratiquement le même son de cloche. Un haut responsable explique, en effet, que «les promoteurs ne doivent pas considérer les dérogations comme la norme mais comme une exception». Le même responsable, étonné par ailleurs de l’attitude des promoteurs immobiliers, signale, à l’instar de l’Agence urbaine, que «désormais, les commissions vont statuer sur les dossiers qui répondent aux normes» et que «les promoteurs immobiliers n’ont qu’à présenter des projets conformes».

Blocage des chantiers à Casablanca ? Pour les promoteurs, c’est bel et bien le cas, car, aujourd’hui, il n’y a plus de terrains constructibles en centre-ville et dans les zones couvertes par les anciens documents d’urbanisme. Or, étant donné que les plans d’aménagement de la majorité des projets se trouvant dans les zones périphériques ne sont pas encore mis en œuvre, aucune mise en chantier n’est possible sans recourir à une dérogation. Un avis que tempère le patron de l’AUC qui rappelle que «durant l’année 2008, des dérogations et autorisations ont été délivrées pour des projets totalisant l’équivalent de 55 000 unités dont beaucoup ne sont pas encore mises en chantier». Pour le directeur de l’agence, les promoteurs ont encore du stock à faire sortir. Au ministère de l’habitat, même si l’on est relativement moins concerné par le problème, Casablanca étant un cas spécifique puisque l’Agence urbaine de cette ville relève du ministère de l’intérieur, il est expliqué que les dispositions d’un schéma directeur d’aménagement sont, en effet, opposables dès lors que ledit schéma a passé le stade d’enquête publique et a fortiori quand il est en cours d’homologation.
Le problème, comme le font remarquer les promoteurs immobiliers et la FNPI aussi, c’est qu’il n’est pas sûr que le schéma directeur et les plans d’aménagement soient effectivement prêts de sitôt. L’AUC, pour sa part, assure que l’homologation est en cours, qu’elle est même bien avancée et que les documents seront prêts dans peu de temps. Le robinet des dérogations étant maintenant fermé, les promoteurs n’auront d’autres choix que de patienter. En attendant, pas de nouveaux chantiers !

Eclairage :La circulaire de Jettou qui a ouvert la porte des dérogations

En 2003, face au retard que prenait la préparation des schémas directeurs d’aménagement urbain (SDAU) de plusieurs villes, dont Casablanca, et la nécessité de débloquer la machine pour permettre aux promoteurs de mettre en chantier le maximum de logements, une circulaire du Premier ministre (Driss Jettou à l’époque) avait donné les pouvoirs aux walis d’accorder des dérogations aux promoteurs immobiliers pour pouvoir soit construire sur des zones non couvertes précédemment par des documents d’urbanisme, soit changer les normes comme par exemple les coefficients d’occupation du sol, le taux d’utilisation pour les équipements publics, le nombre d’étages permis… Ce dispositif a été particulièrement d’une grande aide pour les promoteurs de Casablanca qui est la ville qui souffre le plus de rareté du foncier, poussant les professionnels à aller chercher des terrains constructibles qui se trouvent forcément dans des zones périphériques jamais couvertes par aucune norme urbanistique. D’où l’importance des dérogations. Le mécanisme a été mis en place dans l’attente que la ville se dote de son schéma directeur et les 33 plans d’aménagement en découlant, ce qui devait, selon l’Agence urbaine se faire en 2009.

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