le projet de loi sur le locatif dans la dernière ligne droite

Le projet de loi 13-08 relatif à la location immobilière est actuellement à l’étude au Parlement. Une fois entré en vigueur, ce texte abrogera l’actuelle réglementation en la matière, dont la loi n°64-99 du 25 août 1999.

L’écrit devient obligatoire pour le contrat de bail
- Le premier gros apport du nouveau projet concerne la forme du contrat de bail. «Celui-ci devra être formulé par écrit en fixant clairement et explicitement les droits et obligations du bailleur et du locataire en vue d’instaurer des rapports transparents entre eux», peut-on lire dans le projet de loi.

- Selon l’article 3 dudit projet, le contrat écrit devra ainsi comporter «les noms et prénoms du bailleur et du locataire et, le cas échéant, ceux du ou des mandataires, les professions des deux parties, leurs domiciles respectifs ou leurs sièges sociaux, le montant du loyer, ainsi que la date de conclusion du contrat de bail et sa durée».

- Le contrat de bail devra également comporter la désignation des locaux loués et leur destination ainsi que des équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive.

- L’article 7 du projet de loi précise qu’un état des lieux doit être réalisé par les deux parties aussi bien à la conclusion qu’à l’expiration du contrat. «Le projet va plus loin et exige une constatation par écrit de l’état des lieux dans son article 8». Cet état des lieux doit être détaillé et précis. «Les mentions du type bon état ou état moyen doivent être proscrites», précisent les rédacteurs du texte.

Le bailleur pourra exiger un dépôt de garantie

- L’article 20 du projet de loi qui stipule que les travaux d’entretien courants et les petites réparations nécessitées par l’usage normal des lieux font partie des réparations locatives. Le second alinéa du même article précise, par ailleurs, que «par dérogation aux dispositions de l’article 639 du dahir du 12 août 1913 formant Code des obligations et des contrats, ces réparations sont à la charge du locataire et le bailleur n’en est tenu que s’il en est chargé en vertu du contrat». Autrement dit, les réparations ne seront plus à la charge du propriétaire comme le stipule l’actuel texte, mais à celle du locataire.

Et pour éviter toute contestation, le texte donne justement une liste exhaustive des réparations à la charge du locataire. Ces réparations comprennent les parties extérieures pour lesquelles le locataire détient l’usage exclusif telles que les portes, les fenêtres, les vitres et les serrures qui n’auraient pas été cassées par la faute du bailleur. Les parties intérieures comme les installations d’électricité ou encore les installations de plomberie, les canalisations d’eau, la robinetterie et les équipements sanitaires du local loué font également partie de cette liste.

- Autre nouveauté, le projet de loi officialise une pratique bien connue dans le secteur de la location : le dépôt de garantie.
En effet, l’article 21 donne ainsi la possibilité au propriétaire d’exiger du locataire un dépôt de garantie pour couvrir les loyers impayés et les dégradations éventuelles occasionnées par le locataire. Mais le montant de ce dépôt ne peut être supérieur à 2 mois de loyer et doit être restitué dans un délai maximum de 2 mois à compter de la date de remise des clés par le locataire. Selon le projet de loi 13-08, les deux parties peuvent, toutefois, convenir dans le contrat d’imputer le montant de cette garantie sur le loyer des derniers mois du bail.

Quand un contrat de bail pourra-t-il être résilié ?

Si la résiliation d’un contrat de location est bien réglementée par le Dahir des Obligations et des Contrats (DOC), le projet de loi 13-08 réglementant les rapports entre locataires et propriétaires définit avec précision tous les cas qui peuvent donner lieu à cette résiliation.
- La négligence ou le défaut d’entretien ou de paiement du logement ou encore l’usage détourné du logement.
- Si le locataire utilise le logement dans un but autre que celui annoncé dans le contrat de bail.
- Le propriétaire peut également résilier le contrat en cas de sous-location du logement sans son accord». Le dernier cas de résiliation concerne le décès du locataire. «Le décès du locataire n’ouvre pas droit à la résiliation sauf en cas d’absence des ayants droit du défunt».