Syndic : ce n’est pas tout à fait entré dans les mœurs des marocains

De plus en plus de Marocains habitent en copropriété : 900 000 ménages, selon les estimations des professionnels. Le problème majeur est le refus de paiement des cotisations.

Ce nouveau aspect de copropriété n’est pas tout à digéré : Conflits à propos de la gestion des parties indivises, nuisances sonores, concierges outrepassant leur prérogatives ou délaissant ses tâches pour se mettre au service de quelques habitants, incivisme...., les causes ne manquent pas.

Mais, le principal handicap est celui des cotisations.


Les habitants ne veulent nullement s’impliquer dans la gestion de leur immeuble, refus des copropriétaires de payer leurs cotisations mensuelles, ou bien avec du retard. Résultat : la femme de ménage et le concierge ne sont pas toujours payés à temps, la façade de l’immeuble perd de son attrait faute de réfection de peinture, et les escaliers sont souvent dans un état crasseux».


Le premier texte sur la copropriété, le dahir de 1946, est venu certes encadrer ce genre d’habitat, mais n’avait pas su rompre, remarque-t-elle, avec la vision individualiste de la propriété des maisons à étages.

Entre les 5 types d’habitation retenus par la direction de la statistique:
- Villa,
- Maison marocaine traditionnelle (répandue dans l’ancienne médina),
- Maison marocaine moderne (structure individualisée à un ou plusieurs étages),
- Habitat précaire dans un bidonville ou sur une terrasse,
- Copropriété dans un immeuble à habitation collective

C’est ce dernier qui a désormais droit de chapitre. En 2007, on ne comptait pas moins de 700 000 ménages ayant choisi ce type d’habitation, d’après l’enquête menée par l’Observatoire national du ministère de l’habitat et de l’urbanisme et par le HCP. Quelques promoteurs immobiliers n’hésitent pas à avancer le chiffre de 900 000 million de logements en copropriété, dont la moitié serait situé sur l’axe Casablanca-Rabat.

Une loi encadre ce type d’habitation (la loi 18-00), entrée en vigueur en novembre 2003. Laquelle stipule dans son article 13 que «tous les propriétaires d’un immeuble divisé en appartements, étages ou locaux, se trouvent, de plein droit, groupés dans un syndicat représentant l’ensemble des copropriétaires. Il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Tout copropriétaire est tenu de participer aux activités du syndicat, notamment aux décisions prises par l’assemblée générale par voie de vote». Cette même loi 18-00, plus ou moins appréciée par les professionnels malgré les quelques lacunes qu’elle connaît, oblige aussi les copropriétaires à assister aux AG une fois par an. Selon l’article 40 de cette loi, «les créances du syndicat à l’égard de l’un de ses membres bénéficient de l’hypothèque forcée».

Les copropriétaires ignorent jusqu’à l’existence d’une loi où ils sont partie prenante, qui leur commande de payer les charges, faute de quoi ils seront sévèrement sanctionnés.

Deuxième raison du refus de paiement : les récalcitrants arguent qu’ils sont propriétaires et n’ont pas à payer en plus de leur crédit une sorte de loyer supplémentaire.

Que faire contre les mauvais payeurs ?

«Le recours à la justice n’est pas toujours chose aisée, surtout pour les syndics bénévoles», explique cet avocat. Et cela, «renforce les comportements individualistes». Chaque propriétaire peut se dire, poursuit-il, «si mon voisin ne paie pas pendant des mois, sans sanctions, pourquoi je paierai à sa place ? Et c’est la vision à court terme qui prévaut, car un propriétaire raisonnable sait qu’une copropriété mal entretenue réduira, à terme, la valeur de son bien».

Le recours judiciaire, même s’il semble efficace contre les mauvais payeurs, puisque ces derniers risquent l’hypothèque sur leur bien, n’est pas toujours utilisé à bon escient. Tous les syndicats des copropriétaires ne sont pas des professionnels, et les bénévoles hésitent mille fois avant d’enclencher la procédure judiciaire à cause du respect du voisinage. «On use d’abord de tous les moyens pacifiques pour faire payer un récalcitrant, dont la relance, mais l’inconvénient est qu’au bout de quelques mois d’impayés, l’ardoise devient lourde et le paiement difficile. Et ça devient contagieux», explique ce syndic bénévole.

Le problème est que la loi prévoit actuellement un délai de prescription des créances relatives aux charges communes de 2 ans. Justement, sur ce point et sur d’autres, relatifs notamment à la problématique du paiement des charges communes, la loi 18-00 a connu une refonte, mais elle n’a toujours pas dépassé le stade du Secrétariat général du gouvernement (SGG).

Le nouveau projet de loi compte 111 articles, et ce sont les promoteurs immobiliers eux-mêmes, avec à leur tête la Fédération nationale des promoteurs immobiliers, qui en sont à l’origine. Dans une thèse de doctorat sur la copropriété, Radia Bouhlal, explique que faute de décret d’application détaillant les règles de fond et de forme applicables à la copropriété, les dispositions de la loi 18-00 «restent incomplètes et mal appliquées. De même le juge ne joue que rarement son rôle d’interprète de la loi, faute d’actions intentées par les organes de copropriété ou par les copropriétaires pris individuellement».

Un projet de loi prévoit de mesures pour dissuader les payeurs récalcitrants :

- Elle limite le droit d’assister aux assemblées générales uniquement aux copropriétaires ayant honoré leurs engagements vis-à-vis du syndicat (paiement des charges).

- Elle décrit de manière détaillée et précise la procédure du recouvrement des charges dues par les copropriétaires.

- Elle crée un fonds de réserve auquel doivent être versées les cotisations servant à faire face aux dépenses imprévues.

- Elle décrit de manière détaillée et précise la procédure de convocation et du déroulement des travaux des assemblées générales.

- Assouplit les conditions de quorum et de majorité exigibles à la prise de certaines décisions (se contenter de la majorité simple au lieu de la majorité absolue dans le cas où le propriétaire se charge à ses frais des travaux sur les parties communes).

- Accorde au syndic le droit d’ester en justice, sans l’accord préalable des copropriétaires, contre tout copropriétaire qui renonce à payer ses charges de la copropriété.

- Prolonge le délai de prescription des créances du syndicat relatives aux charges communes à l’encontre des copropriétaires à 5 ans au lieu de 2 ans prévu dans le texte en vigueur

Syndic : Un guide pour comprendre les enjeux

Le ministère de l’habitat a élaboré un guide sur le syndic de copropriété dont l’objectif est de permettre à celui-ci ainsi qu’à toute personne s’adonnant à cette activité de :

• maîtriser le cadre législatif et réglementaire régissant la copropriété ;

• connaître les règles et les procédures de création et de gestion du syndicat des copropriétaires ;

• connaître l’étendue, les limites et les conséquences des responsabilités du syndic ;

• se familiariser avec les techniques de gestion de la copropriété (comptabilité, gestion des fonds, gestion des documents) ;

• maîtriser les techniques de communication et de conduite des réunions ;

• se familiariser avec certains aspects techniques relatifs à la maintenance et l’entretien des installations et équipements de la copropriété (électricité, eau, assainissement) ;

• connaître les voies de recours existantes en matière de règlement des litiges inhérents à la gestion de la copropriété.

C'est vrai que ce n'est pas dans notre culture où on a grandi dans des maisons individuelles ou partagées. Je confirme la réticence des gens d'avancer les 100 Dh de syndic.

Au nom du maintien de relations de bon voisinage, la parade privilégiée par les syndics, notamment les bénévoles, demeure la voie pacifique, mais elle présente l’inconvénient de faire s’accumuler les impayés ou d’hypothéquer carrément le recouvrement des créances.

La solution radicale -donc à laisser en dernier recours- est donc la procédure judiciaire. Celle-ci doit cependant suivre des étapes précises.

1- Le syndic doit adresser au mauvais payeur un courrier contre un accusé de réception, lui demandant s’acquitter de sa cotisation dans un délai de 30 jours.

2- A l’expiration de ce délai, le syndic est en droit de saisir le tribunal de première instance. Celui-ci en vertu de l’article 25 de la loi 18-00 peut émettre une ordonnance ou une décision d’injonction de payer à l’encontre du copropriétaire.

Cependant, le syndic doit impérativement détenir 2 documents essentiels pour le bon déroulement de la procédure judiciaire :
- le PV de l’assemblée générale qui a décidé du montant et des délais de versement de la cotisation
- la lettre adressée avec accusé de réception qui atteste l’écoulement du délai de 30 jours cité précédemment.

A préciser que la décision du tribunal de première instance est susceptible d’appel, mais celui-ci n’arrête pas l’exécution du jugement.

Grâce à l’ordonnance qui lui est délivrée, le syndic est également en droit de procéder à la saisie du bien immeuble, des meubles ou autres biens qui appartiennent au copropriétaire récalcitrant.

Le syndic bénéficie même d’une hypothèque forcée au profit de l’ensemble des copropriétaires. La levée de cette hypothèque n’est opérée que lorsqu’il est prouvé que les cotisations ont été réglées ou déposées à la caisse du tribunal.

Il est à préciser par ailleurs que le cadre réglementaire pourrait devenir encore plus contraignant pour les payeurs récalcitrants notamment avec la réforme de la loi 18-00 examinée actuellement au niveau du secrétariat général du gouvernement.

Entre autres nouveautés, la réforme :
- accorde au syndic le droit d’ester en justice, sans l’accord préalable des copropriétaires, toute personne qui refuse de payer ses charges de copropriété.

- envisage de prolonger le délai de prescription des créances du syndicat relatives aux charges communes à l’encontre des copropriétaires à 5 ans au lieu de 2 ans prévus dans le texte en vigueur .

Il est aussi important de rappeler que les copropriétaires ont le droit de contester le paiement d’une cotisation, spécifiquement s’ils estiment que ce montant est disproportionné par rapport à la superficie de leur bien. Car, en principe, le montant de la cotisation est en fonction de la superficie de la partie privative dans l’immeuble en copropriété, et il est arrêté en assemblée générale à laquelle l’ensemble des copropriétaires est invité.

Le copropriétaire contestataire doit recourir au tribunal de première instance pour faire valoir ses revendications. Mais en attendant que le tribunal tranche sur le litige qui porte sur le montant, il est tenu de procéder aux versements dont il est redevable dans les délais convenus.