La nouvelle ville Zenata : une rupture avec les erreurs du passé ?

Les cabanoniers des plages Ouled Hmimoun, Paloma et Zenata viennent de recevoir un avis d’expropriation dans le cadre du projet d’aménagement de la nouvelle ville de Zenata. Plus de 650 cabanons sont visés par la procédure.

Les associations d’habitants se sont regroupées et entendent défendre leurs droits et leurs biens par tous les moyens.

«Certains d’entre nous sont installés ici depuis plus de 50 ans. On a toujours réglé les taxes communales et les taxes urbaines, signes de reconnaissance de notre présence sur les lieux, des membres de notre association résidant en permanence ont même leur carte nationale portant cette adresse», déclare Mohamed Hachani, président de l’association des cabanoniers de la plage Ouled Hmimoun, de la commune d’Aïn Harrouda. Cette association existe depuis 34 ans et œuvre au bien-être des résidents de cabanons (200) mais aussi des douars environnants.

Lors des réunions de crise, tenues le 31 décembre 2011 puis le 14 janvier 2012, ils ont exprimé leur «refus catégorique» de quitter leurs cabanons. Selon eux, «des sommes importantes ont été engagées pour l’aménagement des constructions et la valorisation de la plage».

Les propriétaires des cabanons ont pris conseil auprès d’un cabinet d’avocats et sont prêts à aller devant le tribunal administratif. Ils espèrent avoir gain de cause comme cela a été le cas pour les cabanoniers de la plage Dahomey à Bouznika, où de grands projets ont été réalisés tels le golf, des villas…, sans pour autant avoir procédé à une quelconque expropriation.

Bien que l’aménagement de la nouvelle ville de Zenata a commencé, la crise qui s’annonce avec toutes les parties prenantes résidant ou exerçant une activité sur place (cabanoniers, habitants des douars, industriels,…), risque d’entraver le déroulement du projet. Comme c’est le cas dans les nombreux grands projets d’infrastructures que l’Etat déclare d’utilité publique et où la procédure d’information et de concertation avec les intéressés n’est jamais réalisée au préalable. Les procès se multiplient et traînent des années devant les tribunaux.

«Ce projet a-t-il réellement besoin de chasser les propriétaires qui jouissent des lieux depuis des décennies et qui y ont eu une action positive? Pourquoi ne pas envisager une configuration gagnant-gagnant pour une bande de 5 km sur 50m (2,5 ha sur 1.830) en intégrant ces cabanons comme partie prenante du projet», s’interroge l’association de la plage Ouled Hmimoun.

La Caisse de dépôt et de gestion (CDG) veut révolutionner l’aménagement-développement des villes nouvelles. Pour réaliser le projet Zenata, la filiale dédiée (SAZ) évitera les erreurs qui avaient entaché les autres nouveaux centres urbains. Des projets qui ont démarré avec la construction de pâtés d’immeubles et qui ont donné naissance à des cités fantômes. Zenata, elle, sera réalisée selon une approche novatrice. «La CDG a opté pour la démarche de l’habitat induit. Il s’agit de développer d’abord une activité à forte valeur ajoutée et de générer de l’emploi, avant de construire du résidentiel et non l’inverse», explique Mohammed Amine El Hajhouj, directeur général de la Société d’aménagement Zenata (SAZ).

Le projet de nouvelle ville ne sera donc pas à vocation immobilière comme dans le cas des nouveaux pôles urbains, devenus des cités dortoirs. Le choix de la CDG est donc clair. Zenata sera une ville dynamique et vivante, offrant à ses habitants tous les équipements nécessaires en termes d’animation, de loisirs, de santé, d’éducation, d’emploi… Un site où les Zénètes pourront trouver des opportunités de travail. La CDG table d’ailleurs sur la création de 100.000 emplois dans cette ville qui comptera à terme 300.000 résidents. Le ratio dans des projets de cette envergure est d’un emploi pour trois habitants. «L’enjeu est de créer dans la ville une centralité urbaine», précise le patron de la SAZ. Une centralité s’articulant autour d’une gare multimodale, qui constituera le point focal des moyens de transport tels que le train, le tramway ou encore le bus. Autres composantes du concept Zenata, le développement de services à forte valeur ajoutée ainsi qu’une mixité sociale et durable.


Une fois achevée en 2030, la ville devra accueillir 80.000 ménages, soit 300.000 habitants, faisant partie de la classe moyenne et ayant un revenu de 12.000 à 20.000 DH par mois et par foyer.

Le projet commercial de Zenata, qui s’inscrit dans la stratégie Rawaj, sera conçu pour devenir le véritable pôle d’attraction de la ville nouvelle. Un chantier qui sera réalisé en deux temps.
L’objectif est d’asseoir d’abord sa notoriété, de sécuriser son rendement et d’accompagner progressivement la croissance de la ville. La première phase du projet portera sur la construction de 85.000 m2, dont 15.000 m2 dédiés à l’alimentaire et 30.000 à la réalisation de GMS (grandes et moyennes surfaces). Quant aux boutiques et aux activités de loisirs, elles accapareront 40.000 m2. Quant à la deuxième phase du projet commercial, elle consistera en la réalisation de 35.000 m2 de GMS et de boutiques. Le parc Retail totalisera 120.000 m2 GLA (surface locative) contre 70.000 m2 pour le Morocco Mall.


Pour en assurer l’accès, les pôles Retail et expositions seront parfaitement connectés à l’autoroute, la route nationale, le réseau ferroviaire, l’échangeur d’Aïn Harrouda. Un autre échangeur sera construit pour une meilleure accessibilité. Le tout sera livré en 2016 pour représenter l’amorce de la ville nouvelle de Zenata.

Le projet de construction d’une ville nouvelle à Zenata peut enfin voir le jour.

objectif : donner aux classes moyennes un logement décent aux confins de Casablanca, tout en cassant la tendance spéculative prévalant sur l’axe Kénitra-El Jadida, jusqu’à Marrakech.

Le territoire a été déclaré d’utilité publique en février 2006 pour l’aménagement d’un nouveau centre urbain à Zenata. Une région qui a toujours été maintenue comme réserve stratégique pour faire face aux déséquilibres qui pourraient apparaître dans le futur. En clair, il s’agit d’un territoire à vocation agricole, sur lequel des fermes avaient été construites par des colons français et récupérées à un moment donné par Sogeta et Sodea.

Le promoteurs du projet, se targuent d’une approche d’expropriation rationnelle et équitable. D’une superficie de 1.830 ha, le territoire de Zenata compte plus de 713 propriétés, détenues par un total de près de 10.000 propriétaires

Le territoire compte également environ 339 activités industrielles, dont à peine 3 structurées. Le reste étant dans l’informel. De plus, «les occupants sont là sans droit ni titre». En somme, une occupation du domaine public. Mais chaque parcelle devait quand même être évaluée à part. Pour y arriver, la SAZ a fait appel aux services d’un cabinet d’experts spécialisés dans les enquêtes foncières. Une commission préfectorale a ensuite procédé à l’évaluation globale du foncier privé, fixé à 3,5 milliards de DH, sans tenir compte du bâti et des activités en place.

Le montant global de l’apurement a été fixé à 10 milliards de DH. «La valeur moyenne des parcelles est estimée entre 250 et 260 DH. Elle peut aller jusqu’à 418 DH le m2», signale El Hajhouj.

Aujourd’hui, la SAZ est entièrement propriétaire du territoire. Ce qui ne signifie pas que le foncier soit entièrement apuré. Les propriétaires peuvent encore, via la voie judiciaire, contester le prix proposé et qui reste une valeur provisionnelle. A charge pour le tribunal de trancher. La valeur moyenne définie en première instance est passée de 260 à 360 DH et en appel, elle varie en moyenne autour de 390 DH. Mais abstraction faite de la procédure judiciaire en cours, le foncier privé, qui s’élève à quelque 1.308 ha, est désormais propriété de la CDG par force de loi. Une réserve dont 30% seront dédiés à la réalisation d’espaces verts, éco-cité oblige. Ce qui représente 480 ha.

10.000 propriétaires en cours d’indemnisation
La procédure d’expropriation prévoit également le relogement des résidents ainsi que le recasement des unités industrielles. Au nombre de 7.000 ménages, répartis entre une vingtaine de douars, les habitants des bidonvilles seront relogés en trois phases. Le programme global de logement 2010-2014 prévoit la construction de 10.000 unités et le coût de réalisation s’élève à 3,65 milliards de DH. Outre le relogement de 6.000 ménages habitant des bidonvilles, le programme vise également à reloger 1.000 zinataires, qui ne sont pas propriétaires et à qui l’indemnité d’expropriation ne permet pas d’acquérir un logement à Zenata.

La première phase, portant sur 4.100 logements, est déjà lancée par Dyar Al Mansour, filiale de CDG. Quant aux phases 2 et 3, elles démarreront en 2012.

Les industries ne sont pas en reste. «Nous avons débloqué 80 ha sur le territoire pour construire une zone industrielle d’accueil, située au pic du triangle du port sec, inauguré il y a environ un an et demi», poursuit le DG de la SAZ. Des locaux qui seront par la suite cédés aux expropriés à des tarifs préférentiels. En plus de la préservation des emplois, les activités seront structurées et intégrées dans une vision de développement durable.

Près de 30% de la superficie du projet sera dédiée aux espaces verts. La trame verte devrait être constituée d’espaces hiérarchisés visant une diversité du paysage urbain (parcs urbains, paysagers et répartition équilibrée des squares à l’échelle des grands îlots). Parmi les solutions énergétiques proposées par l’aménageur, figure l’orientation de tous les parcs urbains dans le sens du vent. «Ce qui permettrait un rafraîchissement de l’ensemble du territoire de moins de 3 degrés en été», explique l’aménageur du site.

Autre solution, le projet prévoit la régulation de l’augmentation de la consommation énergétique (éclairage public solaire ou Led, orientation des parcelles…).

Sur le registre de la gestion des ressources, les réflexions ont porté sur la rétention des eaux pour réutilisation, soit pour l’arrosage, soit pour l’alimentation de la nappe phréatique. La création de stations de traitement des eaux usées est, d’ailleurs, programmée dans le cadre de ce projet.

Le développement durable repose aussi sur la mobilité. Un concept important selon l’aménageur qui considère que «ce qui pollue actuellement le territoire de Zenata est plutôt le transport et non l’industrie». Pour une mobilité durable, la Société d’aménagement de Zenata compte développer le transport en commun, assurer une répartition optimale entre les parts modales, développer les modes de transport doux et combiner les espaces publics et le transport, notamment à travers la création d’une gare multimodale qui devrait accueillir le tramway, le bus, le train.

Et Aïn Harrouda?

Si la ville nouvelle de Zenata est un projet totalement intégré, la petite ville de Aïn Harrouda (à 17 km au nord de Casablanca) n’est pas en reste. Le projet prévoit, en effet, l’intégration et la mise à niveau du centre de Aïn Harrouda. Un plan d’aménagement de toute la zone est en cours d’élaboration par l’Agence urbaine de Casablanca. L’objectif est de disposer d’un document d’urbanisme opposable au tiers.

Les dispositions du programme final devraient permettre une amélioration des accès de la ville nouvelle, en faisant profiter le centre de Aïn Harrouda. Les aménageurs veulent également gérer les flux de circulation engendrés par Zenata et le port sec sans faire de Aïn Harrouda un lieu de passage.

Le positionnement de la nouvelle ville plaide en faveur de la création de 100.000 emplois, articulés autour de 5 services à forte valeur ajoutée et créateurs de flux.
- Un ensemble commercial (Retail),
- un parc d’expositions,
- une cité de la santé,
- un pôle éducation avec une université orientée développement durable et écologie
- un pôle logistique.

Autre particularité, le tiers de la ville nouvelle sera dédié aux espaces verts. Ce qui en fait sur le plan environnemental un territoire bioclimatique, ventilé par 450 ha d’espaces verts où l’eau aura une place centrale.

Il faut dire qu’historiquement, l’est de Casablanca (zone de Zenata en l’occurrence) pâtit d’une image très négative. Des a priori non fondés que plusieurs experts et testeurs ont démentis, preuves scientifiques à l’appui (pollution, nuisances de tous genres, rejets industriels, risques d’inondations, séisme…). «Il n’en est rien», selon les conclusions d’études récentes effectuées pour le compte de la SAZ. «La confrontation des valeurs mesurées avec les valeurs guides, selon les normes marocaines et de l’OMS, démontre que l’air au niveau du territoire de Zenata n’est strictement pas pollué», conclut une étude récente. Lors de cette campagne de mesure, «les valeurs des concentrations des agents polluants se sont avérées largement inférieures aux valeurs limites selon les normes de l’OMS».

En revanche, la zone de Zenata est le foyer d’un bon nombre de nuisances que la société d’aménagement (SAZ) s’engage à atténuer. Parmi ces éléments de nuisance, l’on cite la pollution générée par la ligne THT (haute tension), la circulation des poids lourds, les crevasses, des zones inondables et inconstructibles ou encore le passage de trains…

La première zone de développement compte 400 ha. Elle devrait accueillir 77.000 habitants. Les premières livraisons, parc Retail compris, se feront en 2015-2016.

La ville nouvelle sera livrée dans son intégralité dans 20 à 25 ans.