VEFA : histoire d’une villa jamais livrée

J’avais déjà
évoqué le sujet et je reviens avec une histoire que j’ai trouvée sur les colonnes de l’économiste.


À la date d’aujourd’hui cette villa n’est toujours pas livrée.

Un acheteur signe un contrat de réservation en 2007 (avance de plus de 40% du prix à la signature). La livraison promise au plus tard fin 2009 dans le document	1ere erreur : Ce contrat n’a aucune valeur juridique au regard de la loi. Le contrat de réservation ne confère aucune protection juridique. La loi 44.00 sur la Vefa indique dans son article 618-3 que « La vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement fait l’objet d’un contrat préliminaire qui devant conclu, sous peine de nullité». Le contrat préliminaire étant un acte authentique rédigé par un notaire et exigeant un certain nombre de conditions et de pièces garantissant les droits des parties. Toute somme d’argent avancée en dehors de ce cadre est donc non protégée par la loi.
	Le contrat de réservation signé ne comprenait aucune des garanties que peut apporter le contrat préliminaire de vente. la majorité des promoteurs travaillent uniquement avec les bons de réservation, car ces documents sont moins contraignants pour eux .
L’acheteur attend le 1er trimestre 2010 (déjà un trimestre de retard)	Rien
Au 2e trimestre 2010, il envoie un écrit, rappelant au promoteur que le délai a été largement dépassé.	Aucune réponse tout au long de l’année 2010.
2011 : l’acquéreur décide de faire appel aux services d’un avocat pour déclencher une action en Justice.
L’avocat adresse d’abord une mise en demeure au promoteur précisant que la livraison est largement hors délai, que le contrat signé est nul au regard des dispositions de la loi 44.00 et que son client ne devait verser aucune somme d’argent. La loi sur la Vefa est claire sur ce point: « sauf stipulation contraire des parties, l’acquéreur est tenu de payer une partie du prix selon l’avancement des travaux: l’achèvement des travaux relatifs aux fondations de la construction au niveau du rez-de-chaussée, celui des gros œuvres de l’ensemble de l’immeuble et celui des travaux de finition». Aucune de ces conditions n’étant remplie au moment du paiement, celui-ci est manifestement hors la loi. L’avocat a également demandé de fixer la date de la signature du contrat préliminaire tel que stipulé par la loi et de prévoir une somme au titre de dommages et intérêts pour retard de livraison. L’article 618-12 prévoit ce cas de figure sous conditions : «En cas de retard dans la réalisation des travaux de construction dans les délais impartis, le vendeur est passible d’une indemnité de 1% par mois de la somme due, sans toutefois dépasser 10 % par an».	Le promoteur reste muet
L’avocat commandite un huissier de Justice pour dresser un état des lieux des travaux	L’huissier interdit d’accès au site «sur instructions de la direction »
L’avocat demande une expertise du tribunal. Un expert se déplace pour constater si la villa correspondait ou pas à la description et aux attentes de l’acquéreur	Même muni de sa décision judiciaire, celui-ci a été empêché d’accéder au site. Il a fallu mandater la gendarmerie pour que l’expert puisse accéder au site et établir son rapport. A ce stade, nous sommes fin 2011, et le rapport fait ressortir que la villa n’était pas encore prête. Les travaux n’étaient pas encore achevés, et le délai prévu par le contrat largement dépassé.
Seule alternative : Une procédure de perfectionnement de la vente comme précisé par la loi. Un recours permettant de demander à ce que le contrat soit établi, garantissant tous ses droits à l’acquéreur et que le jugement soit rendu face aux vices du contrat de vente.
En principe, la procédure se déroule devant le tribunal de commerce.	Le groupe immobilier avec lequel l’acquéreur a signé son contrat, une fois convoqué à la Cour, a soulevé un problème de procédure souvent invoqué par les avocats. Le promoteur argue que le tribunal commercial n’est pas habilité à trancher dans ces affaires, et que c’est le juge civil qui devrait s’en occuper. Il s’agit, dans ce cas, de manœuvres dilatoires qui font que le juge doit mettre l’affaire en sursis jusqu’à ce que le jugement sur la compétence soit rendu. Si le tribunal décide qu’il est incompétent (ce qui est rarement le cas), l’affaire doit être alors portée devant le juge civil. Si, par contre, le juge considère qu’il n’y a pas de problème de compétence, il faut organiser une nouvelle séance. C’est-à-dire reprendre la procédure dès le début, ce qui prend beaucoup de temps, un temps de gagné pour le défendeur. Même dans le cas où le tribunal de commerce se prononce compétent pour juger l’affaire, la défense pourra toujours interjeter appel de la décision, ce qui a pour conséquence d’alourdir encore plus la procédure.
En parallèle, l’avocat inscrit une prénotation sur le titre foncier, un droit garanti par la loi. La procédure a pour but de sauvegarder certains droits du bénéficiaire à l’encontre de tous les actes de disposition que le promoteur aurait conclus frauduleusement et de mauvaise foi.	Ce qui devait être une procédure tout à fait normale s’est transformé au final en un obstacle de plus dans cette affaire quand le conservateur foncier a refusé ladite inscription. La raison invoquée est l’indisponibilité des titres parcellaires empêchant le conservateur d’inscrire une prénotation sur le titre mère en entier. En effet, pour tout projet immobilier, le promoteur achète un ensemble de terrains où il édifie ses immeubles, ce qui suppose l’existence de nombreux titres mères. Sur le contrat, il est stipulé que le promoteur est propriétaire de l’ensemble des titres mères où il va édifier des villas. La procédure veut que lorsqu’on demande une prénotation, et que le titre foncier parcellaire, propre à chaque villa, n’est pas encore prêt, il faut le faire sur le titre mère sur lequel se trouve la propriété objet du litige. «C’est ici que le conservateur, par une exception inadmissible, refuse la prénotation tant que le titre parcellaire n’est pas défini», explique Anibar. Selon toute vraisemblance, l’erreur viendrait du promoteur qui n’a pas donné le titre parcellaire dès l’achat du bien, mais le droit de l’acquéreur d’inscrire la prénotation demeure inaliénable.
Devant l’inertie de la justice et de l’administration, l’acquéreur se décide à tenter une procédure à l’amiable. La condition était que les indemnités de retard soient défalquées du reliquat à payer par l’acheteur. A ce stade, nombreux sont les acheteurs qui jettent l’éponge, les promoteurs comptant sur les lourdeurs administratives et judiciaires pour mettre la pression sur les acquéreurs en vue de les pousser au désistement.
Début 2012, la procédure devant la justice est toujours en cours. L’acquéreur est pour la première fois contacté par le promoteur. Celui-ci l’invite à se présenter pour signer le contrat définitif. Le bien est enfin prêt et le contrat également. Le rendez-vous est pris chez un notaire. Après règlement de quelques détails procéduraux, le notaire expose les dispositions du contrat.
Une clause noyée parmi le contenu de celui-ci stipule que «l’acquéreur déclare par la présente renoncer à toute indemnité de quelque nature que ce soit, dont les indemnités de retard». Le cas échéant, le contrat ne pourra être signé et l’acquéreur sera dans l’obligation de se désister.	Il s’agit là d’une technique souvent utilisée par les promoteurs pour pousser l’acquéreur à abandonner un bien qui aurait beaucoup gagné en valeur depuis son achat. En cas de désistement, le promoteur profiterait donc non seulement d’un bien immeuble qui aurait gagné une plus-value, mais aussi de l’argent de l’acquéreur déposé comme avance depuis la signature de la réservation.
Le contrat proposé par le notaire a permis à l’acquéreur de déterminer le titre parcellaire de la propriété. Dès lors, il était possible d’inscrire la prénotation foncière et par conséquent, faire pression sur le promoteur.
Une fois la prénotation actée, l’acquéreur apprend à sa plus grande surprise que le titre foncier est marqué d’une hypothèque.	Une nouvelle d’autant plus surprenante que le promoteur comptait faire signer le contrat définitif à l’acheteur avant même que l’hypothèque soit levée. «Selon la loi, la vente ne peut être finalisée tant que la mainlevée n’est pas effective. Le jour de la signature, le bien doit être vierge», explique un avocat. En réalité, la plupart des promoteurs concluent un arrangement avec la banque en vue d’apurer la valeur de l’hypothèque par lots d’immeubles. Autrement dit, au lieu de lever l’hypothèque avant la vente définitive du bien, les promoteurs collectent d’abord l’argent chez les acquéreurs en finalisant la vente avant d’effectuer la mainlevée grâce aux avances-clientèle.
Quelques jours plus tard, l’acquéreur accompagné du notaire de son choix, prend le promoteur de revers et l’invite à la signature du contrat définitif.	Commença alors une guerre des nerfs où tous les coups étaient permis. Comme par hasard, la lettre d’invitation est la première lettre à laquelle le promoteur réagit. La réponse est en fait une mise en demeure, exigeant paiement du reliquat sous peine de résiliation du contrat et de facturation des pénalités de retard. L’avertissement prétend que l’acquéreur a été informé à maintes reprises par écrit de se présenter en vue de signer le contrat définitif et que celui-ci a refusé de répondre. Le promoteur ne s’est pas présenté à la réunion, le chèque du reliquat a été validé par le notaire et le groupe immobilier en a été informé par les voies légales. «Le promoteur ne pourra toutefois l’encaisser qu’une fois le problème des dommages et intérêts réglé»
Depuis, l’affaire est en suspens. Du côté du promoteur c’est le statu quo. En somme, l’acquéreur, qui a attendu presque 5 ans, n’a pas encore été livré.

Les
experts de l’immobilier affirment que la majorité des promoteurs sont hors la
loi.

Aucune garantie

Le contrat de réservation n’accorde aucune des garanties stipulées par la loi 44.00 sur la Vefa.

- Aucune mention sur le titre de propriété de l’immeuble immatriculé, ou les références de la propriété de l’immeuble non immatriculé.

- Rien non plus sur les droits réels et les servitudes foncières et toutes autres servitudes lié à la propriété, pas de description de l’immeuble ni de références de la caution bancaire ou toute autre caution ou assurance.

- Pas de copies conformes des plans d’architecture non plus ni de certificat délivré par l’ingénieur spécialisé attestant l’achèvement des fondations de la construction au niveau du rez-de-chaussée.

« La seule chose qu’il garantit, c’est un droit de créance attestant que le promoteur a reçu une somme d’argent de la part de l’acquéreur pour la réalisation d’un immeuble », ajoute Mohamed Alami, notaire.

Autre mention importante faisant défaut au reçu de réservation : la caution bancaire. Ce document est le seul garantissant à l’acquéreur une récupération de son argent si le promoteur contrevient à ses obligations.

Certains promoteurs qui n’hésitent jamais à se lancer dans des guérillas de procèdures pour gagner du temps : voir l'histoire ci dessus